Героиня этой истории приехала в Москву учиться из Заполярья и в юности даже представить себе не могла, что станет настоящим рантье. Но в середине 2000-х, с развитием петербургского рынка новостроек, ее семья инвестировала накопления в несколько квартир в спальных районах Северной столицы.
При этом жить семья продолжала за Полярным кругом, а наша героиня переехала в Петербург и параллельно с основной работой гида-экскурсовода занялась арендным бизнесом. Ей пришлось методом проб и ошибок учиться выстраивать отношения с квартиросъемщиками — и на этом пути Наталья не раз попадала в курьезные, а то и проблемные ситуации. Девушка рассказала «Дому» о самых ярких случаях своей арендной биографии:
«Едва ли не самое сложное, как оказалось, — это сдавать квартиру знакомым. Вроде бы со своими договориться всегда проще, но не тут-то было! С одним из таких жильцов мы никак не могли поделить зоны ответственности: он был уверен, что я должна заниматься ремонтом и исправлять все поломки, а я так не считала (и до сих пор не считаю, кстати). Смотрите сами: въехал этот жилец в новую квартиру с ремонтом от застройщика. До него в доме никто не жил, а значит, все поломки и амортизация — на его совести. Тут, на самом деле, ситуация двоякая, конечно, надо было этот момент проговорить с самого начала и включить в договор. Но это был мой первый опыт, да к тому же я была уверена, что со знакомым жильцом мы все вопросы решим легко. Увы. В итоге сошлись на компромиссе: мелкие поломки (вроде замены крана) я взяла на себя, но вот ремонт после того, как жилец прожил в квартире 10 лет, делать отказалась — до него в квартире никто не жил. А ремонт — это серьезные затраты, я и у себя-то ремонт лет 10 не могу сделать.
Андрей Лямин-Бородин, генеральный директор онлайн-сервиса заказа ремонта PriceRemont.ru:
Чтобы вложение средств в ремонт оказалось оправданным, лучше сразу отнестись к этому решению как к бизнес-проекту, просчитав все расходы и будущие доходы. Для квартиры эконом-класса логичнее выбрать простой косметический ремонт. Самая значительная часть бюджета при этом придется на санузел. В целом, затраты на «косметику» в квартире эконом-класса составят примерно 100 тысяч для однокомнатной квартиры, 160 — для двушки и около 180 тысяч рублей — для трешки. В эту сумму входят такие работы: выравнивание, покраска или оклейка обоями стен в комнатах, кухне, прихожей, выравнивание и отделка керамической плиткой стен в санузле и фартука на кухне, выравнивание и покраска потолка во всех помещениях, выравнивание и укладка керамической плитки на полу в санузле, кухне, прихожей, выравнивание и укладка линолеума или ламината в комнатах, работы по электрике, установка сантехники, светильников. Указанная цена включает работы и черновые материалы, и не включает чистовые материалы (обои, краска, плитка, напольные покрытия и пр.) и оборудование (сантехника).
Был у меня еще один проблемный арендатор — настоящий «33 несчастья»: с ним постоянно что-нибудь происходило, что не давало ему заплатить за квартиру в срок. Причем я искренне верю, что все это с ним действительно случалось. То кошелек в автобусе вытащат, то на стройке не платят, то в полицию попадет (за нарушение миграционного режима — он был приезжим из Узбекистана). В общем, он в итоге задолжал мне месяца за четыре.
Вообще-то, мигранты, конечно, не снимают квартиру целиком для себя одного. Устроено все так: селятся в однокомнатную квартиру по 8-10 человек, скидываются где-нибудь по 2000-3000 в месяц, из этих денег складывается арендная плата за квартиру и еще остается на питание. У меня, например, в такой «мигрантской» квартире есть супружеская пара как бы «старших жильцов» — они живут на кухне, и женщина кормит всех остальных съемщиков. В комнате вдоль стен стоят буквально настоящие нары, где спят остальные жильцы. А посередине — красивый ковер. Когда я впервые увидела новый интерьер своей квартиры — меня очень впечатлило. Но, в принципе, я и не ставила никаких ограничений на этот счет.
Так что снимают мигранты квартиру человек на 10. Правда, такую заполняемость квартиры легко обеспечить, что называется, «при стабильном рынке». А в кризис, разумеется, зарплату строителям стали задерживать, плюс ужесточилась миграционная политика — приезжих в какой-то момент стали сильно шерстить, и найти соседей мой «33 несчастья» долго не мог. В итоге должен был уже тысяч 50. Я особо не зверствовала — в конце концов, кризис есть кризис. Но, конечно, долг ему отдать пришлось — частями, по мере того как находил какие-то деньги, жилец все мне выплатил (я даже немного округлила долг в его пользу).
Александр Харыбин, практикующий риелтор, эксперт:
Чтобы защитить себя от попадания в такую ситуацию, квартирный хозяин должен принять ряд предварительных мер:
1. Прописать в договоре порядок расторжения при длительных и при кратких просрочках платежей, а также порядок начисления пеней при просрочках.
2. Дать понять нанимателю, что вы ему искренне сочувствуете, предложить рассказать о своих трудностях, если они есть. Объяснить — что вы готовы пойти на разумные уступки, но не более. Иначе могут сесть на шею.
3. Объяснить, что и как вы сделаете, если не достигнете договоренностей. Война никому не нужна, в суд тоже никто не хочет идти.
4. Если все зашло далеко — привлечь участкового и понятых. Собрать побольше доказательств и обратиться в суд.
А один мой знакомый с парой таких не совсем порядочных квартиросъемщиков поступил так: после серии предупреждений просто приехал домой к ним, пока они были на работе, заменил замки, вынес вещи в подъезд и отправил об этом смс. Теперь при подписании договора он сразу предупреждает и рассказывает, как будет действовать в случае неуплаты.
Логика у меня была такая: ну, выгоню я этого жильца, найду другого такого же. А вдруг он окажется не таким честным? Моя московская знакомая, например, тоже сдавала квартиру приезжим из Средней Азии, причем интеллигентной паре. И они выглядели настолько вызывающими доверие, что хозяйка даже не заходила к ним несколько месяцев, встречалась на нейтральной территории. И какой шок она испытала, когда зашла без предупреждения один раз — вся мебель была вынесена на балкон (причем незастекленный, а на улице — зима), холодильник выставлен в подъезд, а все пространство квартиры заставлено нарами. Жильцы кинулись уверять хозяйку, что «просто купили эту мебель по дешевке». Но понятно было, что в квартире устроили общежитие — по тому же типу, что и мои арендаторы, с той только разницей, что меня этот вариант устраивал, а мою знакомую просто обманули. Она поставила жильцов перед фактом: этот месяц аренды у них последний. А когда пришла ближе к концу месяца, увидела, что из квартиры вынесли не только нары и хозяйскую мебель — то, что еще не сгнило на балконе, — но и всю кухню, всю бытовую технику и даже сняли паркет! Еще и обои пришлось потом отдирать, поскольку квартира кишела клопами.
В общем, несмотря на все минусы я предпочитаю стабильные арендные отношения. Квартиры сдаю немного ниже рынка, и люди живут у меня годами. Может, можно было бы «выжимать» из квартир побольше денег, если сдавать по максимальной ставке или посуточно.
Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург»: Рыночная стоимость аренды однокомнатной квартиры в приличном спальном районе Петербурга может сегодня составлять 20-25 тысяч рублей, студии — 17-20 тысяч. Разумеется, если квартира была снята лет 10 назад и с тех пор квартирный хозяин не повышал ставки, она может стоить и на 10 тысяч дешевле. Что касается посуточной аренды, стоить квартира должна дешевле гостиницы (2-4 тысячи рублей в сутки). В туристический сезон на такой аренде можно зарабатывать 40-60 тысяч в месяц. Но есть и минусы: спрос будет только с мая по сентябрь, в холодное время года найти жильцов будет сложно, квартира будет простаивать. Кроме того, посуточная аренда — это высокий износ отделки.
Но у стабильности есть свои плюсы: я сейчас учусь в Германии и совершенно не занимаюсь арендными квартирами, только получаю свою пусть небольшую, но регулярную ренту. И, кстати, снимаю жилье в Берлине на паях с соседями. В Германии, надо сказать, с зонами ответственности все строго: за все содержание, за любой ремонт платит хозяин. Тут я бы никак свою точку зрения не отстояла: правила есть правила. Но и ставки арендные повыше: за комнату в квартире с двумя соседями я плачу около 400 евро (это как раз примерно соответствует доходу от сдачи двух моих питерских однушек)».