Переживать за будущее элитных новостроек не надо: покупатели на них найдутся. Но это будут уже не российские олигархи или чиновники. Типичные покупатели отечественной элитки либо уже все купили, либо опасаются вкладывать в недвижимость, чтобы не «светить» доходы. И вообще, людей с большими деньгами стало гораздо меньше.
Новое предложение
При всем этом дорогие дома продолжают строить, хоть и не в таких объемах, как раньше. «Я не раскрою никаких глобальных секретов: но у нас примерно на 30 процентов меньше выведено новостроек, чем в предыдущем году. Это связано не только с падением спроса, но и с уменьшением площадок», — рассказала на конференции, организованной «Домом» в рамках выставки недвижимости в ЦДХ, Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».
Но и сократившееся почти на треть предложение не расхватывают, хотя первичный рынок гораздо привлекательнее для покупателя по сравнению со вторичным. Клиент сейчас разборчив, и его уже не заинтересовать жильем, которое успешно продавалось еще 10-20 лет назад. Причем дело не только в современных коммуникациях и технологиях строительства.
«Чтобы покупатель пришел на ваш объект, он должен быть действительно интересен. Кроме прописных истин — правильная локация, высокие потолки в 3,2-3,5 метра, хорошие виды из окон, паркинг и так далее, — дом должен содержать в себе некий посыл», — считает Хазова. Популярностью и спросом пользуются лишь необычные проекты: например, когда дом в центре Москвы, но при этом сады на крыше, как в проекте «Сады Пекина», или малое пятно застройки на большой лесной территории, как в «Парке Рублево».
Элитная недвижимость на Рублевском шоссе
Станислава Новгородцева/Коммерсантъ
Основная примета покупателя наших дней — требовательность. Как говорят эксперты, запросы к квартире, которая приобреталась, например, за 30 миллионов рублей два года назад, были гораздо меньше, чем к первичным объектам, выставленным на продажу за ту же цену сегодня.
Скромное обаяние премиум-класса
Входной билет для покупателя элитных новостроек стал гораздо доступнее. «Раньше с суммой до миллиона долларов на столичном элитном рынке нечего было делать, — вспоминает Алексей Болдин, генеральный директор компании «Магистрат». — Сейчас за 30 миллионов рублей можно купить однокомнатную квартиру».
В среднем, по данным Екатерины Батынковой, директора департамента продаж «Галс-Девелпомент», бюджет покупки на премиальных и элитных новостройках составляет порядка 60 миллионов рублей, а в сегментах бизнес и бизнес-плюс — 25-28 миллионов.
При этом подход к приобретению недвижимости изменился в принципе: рынок сейчас не растет, значит, нет смысла безудержно приобретать все новые и новые квартиры. Покупатели стали оптимизировать бюджет и, следовательно, площади жилья.
«По итогам III квартала 2016 года наибольшим спросом пользовались элитные квартиры и апартаменты от 100 до 150 метров и бюджетом в диапазоне 50-100 миллионов рублей», — отмечает Павел Трейвас, управляющий партнер компании Point Estate. По его данным, лидерами продаж по итогам квартала стали ЖК «Современник», клубный дом «Аристократ», Knightsbridge Private Park и «Резиденции Монэ».
Интерьер пентхауса в московском элитном доме
Алексей Куденко/Коммерсантъ
А вообще, с точки зрения спроса, в лидерах оказался наиболее демократичный на элитном рынке премиум-класс. «Сейчас на рынке элитного жилья покупатели нечасто обращают внимание на дорогостоящие лоты, — утверждает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». — Наибольшим спросом пользуются объекты премиум стоимостью от 300 до 600 тысяч рублей за метр. Девелоперы эту тенденцию также почувствовали, поэтому из многих заявленных в начале года элитных проектов на рынок так и не вышли в основном самые дорогие».
Зато некоторые проекты премиум-класса чувствуют себя отлично. Например, спрос на квартиры в доме «Дыхание» увеличился в этом году вдвое, рассказал Павел Брызгалов, директор по стратегическому маркетингу ФСК «Лидер». Рост связан как с более высокой стадией строительной готовности объекта, так и с отсутствием подобного предложения в Тимирязевском районе, который находится за Третьим транспортным кольцом. Застройщику удалось «приподнять локацию», во-первых, за счет репутации Тимирязевского как одного из самых зеленых районов в Москве, во-вторых, проект насытили разными «вкусностями»: нестандартные планировки, отделка и архитектурные решения от Филиппа Старка, эксплуатируемая крыша и т. п.
Эксперты отмечают на элитном рынке и некое смещение и смешение классов. Если раньше можно было четко разделить: есть бизнес-класс, и у него такие-то характеристики, есть премиум, есть элитный, то сегодня все границы сдвинулись. Причем покупатели в выигрыше, поскольку благодаря возросшему профессионализму застройщиков, применению новых материалов и технологий теперь и в бизнес-классе можно встретить практически такие же характеристики, что и в премиуме.
Интерьер элитного жилого комплекса
Евгений Павленко/Коммерсантъ
Доля инвесторов
Итак, условия для покупателей элитки стали более благоприятными: квартиры подешевели, а их качественные характеристики становятся все лучше. Но несмотря на это, количество сделок пока растет незначительно. А инвесторов на рынке совсем мало. Если раньше, по словам Надежды Хазовой, их доля составляла около 20 процентов от всего объема сделок, то сейчас — всего порядка пяти процентов, а в комплексах, которые рассчитаны для семейного проживания — и того меньше.
Возможно, ситуация изменится, полагает Дмитрий Халин, управляющий Партнер Savills в России. Инвесторов и покупателей может стимулировать снижение ставок по депозитам — теперь уже сложно разместить средства под 10 процентов годовых в рублях. Пока недвижимость, которая шла с рынка, не дорожала, а вклад в банке приносил 10 и более процентов годовых, многие владельцы сбережений не спешили покупать квартиры. «Есть вероятность, что и дальше по рублевому вкладу получить 5-6 процентов будет очень хорошим условием, — считает эксперт. — В связи с этим начинает активизироваться и инвестиционный спрос как на новостройки, так и на объекты, которые можно сдавать с гарантированной доходностью в аренду и получать либо столько же, либо чуть больше».
Верит в светлое будущее инвесторов — будущих арендодателей — и Марина Шекера, директор департамента аренды квартир PENNY LANE REALTY. Эксперт отмечает оживление на рынке аренды: многие обнаружили, что могут позволить себе более качественную квартиру за меньшие деньги. «Думаю, по количеству сделок IV квартал будет вполне сопоставим с тем же периодом 2013 года. И это как раз говорит о том, что фазу кризиса мы миновали, люди освоились в новой для них реальности и рынок возвращается к прежнему ритму жизни, который был нарушен резким скачком курса доллара в 2014 году, и связанными с ним пертурбациями», — уверена Марина Шекера.
Кому достанутся?
Кто же сейчас интересуется квартирами на элитном рынке? Естественно, есть среди покупателей те, кто приобретает жилье для себя или для детей. Причем эксперты отмечают рост доли ипотечников, на некоторых объектах — до 20 процентов.
Особая категория — инвесторы, которые покупают элитное жилье для сдачи в аренду, они в основном интересуются квартирами небольшой площади — 50-60 квадратных метров. Наметилась также тенденция — профессиональные крупномасштабные инестиции в сегменте доходного жилья: недавно, как рассказал Алексей Болдин, АИЖК выкупило целый подъезд (300 квартир) в ЖК «Лайнер» на Ходынском поле. На этом объекте рентабельность порядка 10 процентов, для аренды цифра очень высокая. Квартиры будут переданы АИЖК в первой половине следующего года с отделкой и меблировкой. Среди них большая доля студий площадью порядка 30 метров, которые агентство намерено сдавать за 40-45 тысяч рублей в месяц. Похоже, Москва следует по стопам Нью-Йорка или Берлина, где доля арендного жилья достигает 70-80 процентов.
Еще одна отдельная категория игроков среди покупателей и инвесторов — иностранцы, которых вполне устраивают и доходность, и условия, и цены на московском элитном рынке. «Для них привлекателен стабильный доход в 20 процентов годовых даже на рискованном рынке, к которому они относят Россию», — говорит Болдин. Среди зарубежных инвесторов много жителей стран юго-восточной Азии, в том числе из Китая, Японии, например, японцы особенно полюбили ЖК «Театральный дом» на Поварской.