В течение месяца, оставшегося до конца 2016 года, депутаты Государственной думы должны рассмотреть поправки в ряд законов, предложенные Минстроем России. Изначально идея министерства, которая позволит запустить компенсационный фонд долевого строительства, подавалась как благое начинание, способное защитить участников долевого строительства от банкротства девелоперов. На деле получился документ, вызвавший серьезные нарекания экспертов и участников рынка.
Благие намерения
Внедрить компенсационный фонд Минстрою было поручено по итогам Госсовета по строительству. Для того, чтобы реализовать новый механизм, нужно было разработать и внести поправки в ряд законов, в том числе в закон N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Сам механизм предполагает, что застройщики, работающие в сфере долевого строительства, будут отчислять средства в компенсационный фонд. В случае если один из участников фонда не может выполнить свои обязательства, проблемные объекты достраиваются из внесенных ранее средств. Минстрой подчеркивал, что при этом будет создан новый уровень безопасности для граждан, участвующих в долевом строительстве. Предполагалось, что фонд заработает уже с 1 января 2017 года.
В течение полугода, с мая по октябрь, шла разработка пакета документов. Что интересно, работа велась непублично — на рынок информация поступала только из инсайдерских источников, и характер ее был весьма противоречивым.
Противоречия и неувязки
В конце осени законопроект увидел свет и немедленно подвергся критике экспертного сообщества. Ряд представителей крупных деловых ассоциаций указали на то, что создаваемая система может быть описана как карт-бланш на государственное рейдерство. Авторы законопроекта собираются передать фонду право ввода внешнего управления и начала процедуры банкротства застройщика. Получается, что управляемый Минстроем фонд сможет и допускать застройщика к строительству и отбирать это право, вместе с активами строительной компании. Попутно фонд будет собирать средства со всех девелоперов, используя их для получения прибыли, путём инвестирования. Система выглядит как большая государственная копилка, которая кроме пополнения взносами, сможет ещё и отбирать имущество у строительных компаний, достраивать их объекты и продавать недвижимость уже от своего лица.
Фото: Григорий Сысоев / РИА Новости
Также, законодательные новшества Минстроя включают в себя и поправки к закону «О содействии жилищному строительству», которые дадут частным структурам, связанным с министерством полномочия по проведению аукционов на застройку земель, принадлежащих государству.
Министерства юстиции и финансов однозначно заявили о том, что законопроект и материалы к нему должны быть доработаны. Минфин, в частности, отметил, что новые нормы в существующей редакции «приведут к нарушению прав участников долевого строительства на получение возмещения расходов в случае неисполнения застройщиком своих обязательств», писала «Газета.RU», ознакомившись с отзывами ведомства. Такой сценарий возможен, поскольку в законопроекте не предполагается ситуация, при которой средств компфонда не хватит на исполнение всех обязательств. А так как решение о достройке объектов будет принимать правительство, дополнительная нагрузка ляжет на бюджет. К слову, в законопроекте нет и пункта о возможности признания фонда банкротом. «Реализация данной нормы может потребовать расходования средств из федерального бюджета», — отмечается в отзыве.
Минюст указал на то, что в документе, предложенном Минстроем, не прописан механизм контроля за поступлением взносов, так же, как и не предусмотрена ответственность для застройщиков за уклонение от уплаты взносов.
«Положение закона о том, что обязательным условием возмещения выплаты гражданам — участникам долевого строительства является оплата застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд, существенным образом нарушает интересы граждан, принимая во внимание, что функции по контролю за поступлением взносов в компенсационный фонд осуществляются самим фондом», — отметили в Минюсте.
Кроме того, в законе нашлись даже пункты, которые прямо противоречат друг другу. Например, в пункте 9 статьи 232.2 закона №214 ФЗ говорится, что предельный объем средств фонда определяется его уставом, а в пункте 10 той же статьи — о том, что предельный объем определяется правительством РФ.
Фото: Валерий Лукьянов / Григорий Сысоев
Своё заключение дал Исследовательский центр частного права имени С.С. Алексеева при президенте Российской Федерации. По их мнению, «требует уточнения регулирование размера взносов в компенсационный фонд долевого строительства». Согласно заключению, в рамках инициатив Минстроя «предлагается закрепить возможность "довнесения" застройщиками взносов при исчерпании компенсационного фонда с одновременным закреплением максимальных размеров платежей застройщиков».
Свои предварительные расчеты провели и эксперты Высшей школы экономики, и пришли к тому же выводу, что и Минфин — что законопроект в предлагаемой редакции приведет к большим бюджетным тратам и в целом может погубить строительную отрасль. Так, представители Минстроя заявляли о том, что его объем на стартовом этапе может составить до 35 миллиардов рублей, которые будут получены, как в результате государственного участия, так и в результате сборов с девелоперов. Специалисты ВШЭ посчитали, что для нормальной работы фонда государству придется дополнительно направить на счета фонда до 782 миллиарда рублей из бюджета в течение ближайших пяти лет. Очевидно, что такие средства из дефицитного бюджета выделить не смогут, позиция Минфина направлена на урезание всех дополнительных расходов. Единственным вариантом финансирования работы фонда является увеличение сборов с застройщиков. Как строительные компании отреагируют на то, что их заставят в течение пяти лет выплатить дополнительно до 747 миллиардов рублей? Ответ очевиден.
Кому выгодно?
Подобных претензий и несостыковок эксперты нашли немало. Даже Валентина Матвиенко после выступления сенатора Рогоцкого на эту тему еще 16 ноября дала протокольное поручение сенаторам обсудить данную проблему.
В итоге все заключения министерств и ведомств сходятся в одном: планируемые законодательные нововведения Минстроя неоднозначны и требуют дальнейшей обсуждения, так как направлены на поощрение недобросовестных застройщиков, но при этом предусмотрена возможность объявить банкротом по ускоренной процедуре практически любую добросовестную строительную компанию. Возникает вопрос — насколько это соответствует поручению президента по совершенствованию системы защиты участников долевого строительства? Отметим, что процент исполнения поручений президента колеблется в районе 16 процентов, но именно это поручение Минстрой стремится исполнить.
Проект был отправлен на доработку. Формально при этом документ не может пройти дальше и, тем более, быть принятым депутатами. Однако Минстрой нашел способ обойти эту формальность, пишет «Газета.RU», ссылаясь на источник в ведомстве. По его данным, поправки — без всяких исправлений, на необходимость которых указывали эксперты — будут внесены в текст другого закона. Вероятнее всего, «донором» станет законопроект №599011-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», полагает источник. Этот документ рассматривался Госдумой уже более двух лет назад и все еще находится в ожидании второго чтения. Соответственно, использовать его, как действующую законодательную базу попросту — нельзя.
В общем, судьба закона «Об участии в долевом строительстве» сейчас находится в руках депутатов Госдумы, новый спикер которой Вячеслав Володин известен своим серьезным подходом к любому делу, за которое берется. Будем надеяться, что и на этот законопроект депутатский корпус во главе со своим спикером обратят повышенное внимание. В этом случае, можно будет ожидать того, что документ будет доработан таким образом, что станет реальным и удобным инструментом, вместе с которым еще долго будет жить строительная отрасль.