Год подходит к концу, и участники рынка недвижимости ждут перемен: хороших и не очень. С 2017-го заканчивается программа субсидирования ипотеки, вступают в силу новые правила регулирования деятельности застройщиков. Ждут ли нас ценовые потрясения, новая череда банкротств строительных компаний, рост ипотечных ставок, или «спокойствие, только спокойствие»?
Своими прогнозами с «Домом» поделились эксперты рынка недвижимости.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: В 2017 году ситуация на московском рынке новостроек будет складываться в пользу покупателя. Жесткая конкуренция за каждого клиента сохранится, что выльется в неплохие скидки — до 10 процентов, и низкие минимальные бюджеты покупки (около 3,5 миллиона рублей). При этом качественный уровень, концептуальная оригинальность, социальная инфраструктура новых проектов будут улучшаться. Тем не менее, засиживаться в ожидании еще больших выгод не стоит — средняя стоимость «квадрата» в массовых новостройках столицы уже поползла вверх.
Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор: Маловероятно, что в 2017-м средняя цена жилья удивит заметными колебаниями. При сохранении в целом такого же экономического ландшафта динамика будет аналогичной — на рынке новостроек мы увидим умеренный рост средней цены на фоне стабильного повышения стоимости метра в отдельных проектах. Для вторичного рынка прогноз не столь оптимистичный. Из-за глубокой стагнации и рекордного падения спроса цены за год просели на 20 процентов, и в следующем году можно прогнозировать скорее их стагнацию или более умеренное падение, нежели рост.
Борис Цыркин, управляющий партнер, семейство компаний KASKAD Family: Что касается рынка ипотечного кредитования, то, по нашим прогнозам, сделки с привлечением ипотечных продуктов по-прежнему будут доминировать на рынке новостроек. В отношении ставок из списка крупнейших банков пока определился только Сбербанк, который установил ставку по базовому продукту на уровне 11,5 процента для строящегося жилья. В целом тенденция к снижению ставок, вне всяких сомнений, есть и в будущем году она только укрепится.
Фото: Николай Гынгазов / Globallookpress.com
Директор департамента розничных продаж группы «ПСН» Екатерина Тейн: У нас достаточно оптимистичные прогнозы на 2017 год. Если не случится глобальных потрясений в экономике, то рынок недвижимости продолжит показывать хорошую динамику и показатели. Что касается цен, то в 2017 году мы не видим предпосылок для их резкого увеличения. Возможен рост в пределах трех-пяти процентов, но не более.
Наталия Кузнецова, генеральный директор компании «Бон Тон»: Нельзя не отметить поправки в 214-ФЗ, которые так или иначе отразятся на рынке. Корректировке, в большей или меньшей степени, подверглось почти две трети статей закона. Наиболее радикальные вступают в силу с 1 июля 2017 года. Эти поправки, с одной стороны, способны радикальным образом поменять систему взаимоотношений в треугольнике «банк-застройщик-дольщик» и в перспективе ближайших 8-10 лет решить проблему обманутых дольщиков в России. С другой — новый закон фактически выдавливает с рынка малых застройщиков и может привести к консолидации строительного бизнеса в руках 10-15 крупнейших строительных компаний.
Директор департамента продаж ГК «Гранель» Арсланов Рустам: В наступающем 2017 году программа господдержки заканчивается, и мы ожидаем спада уровня продаж жилья в ипотечном сегменте. Но правительство понимает важность такого сектора экономики, как строительство жилья, и вряд ли пустит ситуацию на самотек. Возможно, отмена господдержки будет компенсирована снижением ключевой ставки, и тогда стоимость ипотечного кредита не получит значительного роста. Кроме того, застройщики научились компенсировать часть процентов по ипотеке.
Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate: На будущий год мы смотрим с оптимизмом. Есть уверенность, что завтра будет лучше, чем вчера. Макроэкономическая ситуация постепенно выравнивается, и все предпосылки для дальнейшего роста спроса на недвижимость есть. Надеемся, что доллар будет вести себя достаточно стабильно и не удивит нас резкими скачками в следующем году.
Фото: Константин Кокошкин / Globallookpress.com
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: Средние цены на новостройки в Москве, скорее всего, немного подрастут, при этом увеличение стоимости метра не превысит прогнозируемого уровня инфляции, то есть шести процентов. На вторичном рынке средняя цена останется на текущем уровне. Колебания рынка будут выражены не столько в изменениях экспонируемых цен (они продолжат колебаться на +/-2 процентных пункта от текущих ценовых уровней), сколько в величине скидок, на которые придется идти продавцам для совершения сделок.
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»: Программа государственного субсидирования ипотеки, которая поддерживала рынок с марта 2015-го, с наступлением нового года заканчивается, что в первые месяцы может привести к росту ипотечных ставок на уровне одного-двух процентов. В этой части прогнозов можно предположить, что для сохранения уровня спроса застройщики будут вводить собственные программы субсидирования ставок. Темпы выхода новых проектов замедлятся, так как компании сконцентрируются на своих текущих стройках.
Директор по работе с инвесторами и связям с общественностью группы «ЛСР» Юрий Ильин: В целом, макроэкономические факторы указывают на то, что «дно» уже пройдено и наступает оптимальный момент для роста рынка. Негативных последствий от прекращения программы государственный поддержки ипотеки мы не увидим — ЦБ постепенно снижает ключевую ставку, а вслед за ней понижается и ставка по ипотечным кредитам для населения, что, безусловно, положительно отразится на жилищном рынке как в Москве, так и в регионах.
Владислав Мельников, старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point: В целом строительная отрасль столичного региона смотрит в 2017-й с оптимизмом. Думается, что резкого ценового скачка не стоит ожидать, равно как и какой-то феноменальной дешевизны — цены, скорее всего, останутся в пределах показателей осени 2016-го.
Фото: Сергей Ковалев / Globallookpress.com
Первый вице-президент ГК «Премьер» Елена Кульбикова: Конечно, сегодня мы можем только мечтать о том, чтобы вернуться на уровень показателей 2006 года, когда наблюдался бурный рост рынка. В 2017-м мы не прогнозируем строительного бума, но ожидаем спокойной ситуации с положительными тенденциями, чтобы в 2018-й мы могли вступить окрепшими и твердо стоящими на ногах. В этом нам могут помочь сбалансированная стоимость квадратного метра и положительное отношение наших потенциальных покупателей к строительному сектору.
Юрий Гольдберг, основатель сервисов ReRooms и PriceRemont: Без специальных мер спрос на недвижимость будет падать. И кредиты не подешевеют — в силу политики ЦБ, заявившего об осторожных темпах снижения ставки рефинансирования. Еще один тезис: за последние несколько лет производство цемента упало на 20 процентов. Это косвенный индикатор кризиса в строительной отрасли.
Директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова: С начала 2017 года вступят в силу поправки в ФЗ-214, которые, с одной стороны, обеспечат дополнительную защиту покупателям жилья, с другой стороны, вызовут подорожание квадратного метра. Вряд ли оно будет резким: для первого квартала характерно некоторое снижение спроса, поэтому плавное повышение будет где-то с марта. На субсидирование государством ипотеки в 2017 году вряд ли можно рассчитывать, но ожидаемое снижение ключевой ставки Центробанком может привести к сохранению ставок в районе 11-12 процентов годовых.
Александр Гордейчук, директор по продажам проекта Sky Skolkovo: Ситуация на рынке новостроек Московского региона в первой половине 2017 года, скорее всего, будет развиваться по вполне прогнозируемому сценарию. В целом стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента, вероятно, останется на прежнем уровне. Доля ипотечных сделок по-прежнему будет высокой, даже несмотря на то, что власти пока не анонсировали продление программы господдержки.
Фото: Константин Кокошкин / Globallookpress.com
Директор департамента продаж ЖК «Английский Квартал» Александр Синицкий: Что касается общего уровня цен — мы ясно видим — дно пройдено, наблюдается некоторая фиксация стоимости жилья, возможен даже незначительный ее рост — на пять-семь процентов. В целом участники рынка достаточно позитивно смотрят в 2017 год, можно говорить о том, что среди них наблюдается сдержанный оптимизм.
Максим Радченко, заместитель директора по развитию ООО ИСК «Ареал»: Думаю, 2017-й закрепит ситуацию, сложившуюся в уходящем году: конкурировать будут не только московские проекты с московскими, а подмосковные — с подмосковными в границах своей локации. Между московскими и подмосковными проектами также будет происходить борьба за покупателя. А покупатель, в свою очередь, становится более подкованным и осторожным, взвешивая все детали, если речь идет о вложении в недвижимость даже относительно небольшой суммы.
Руководитель отдела аналитики ГК Insigma Елена Коханова: В 2017 году сегмент квартир с отделкой на первичном рынке продолжит свое активное развитие. Причем это ожидается во всех сегментах, в том числе и в премиальном. Эту тенденцию можно расценивать как новый этап развития рынка жилья. Пока не выработано каких-то единых стандартов и клиенты еще не привыкли к такому продукту. Поэтому можно ожидать появления новых нестандартных решений и предложений в данном направлении.
Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group: Я считаю, что 2017-й для всех участников рынка станет годом переосмысления. Усиление конкуренции поставит профессиональное сообщество перед необходимостью поиска новой точки равновесия, заставит девелоперов пересмотреть и актуализировать свою миссию, нишу, бизнес-процессы. Планка стандартов жилой недвижимости продолжит постепенно повышаться. Уже сегодня каждый новый проект — серьезный шаг вперед, а рынок уходит от мерила «квадратными метрами» в пользу «качества концепции». Все это, безусловно, отразится на спросе. Привлекательность новых проектов и благоприятные условия покупки приведут на первичный рынок категорию покупателей, которые не нуждаются в жилье, а, сродни желанию поменять автомобиль с пробегом на более современную модель, хотели бы повысить класс и качество квартиры.
Мария Иванова, коммерческий директор ГК «САПСАН»: Главные новости на рынке жилья принесут его участники. В 2016 году с арены ушли не только многие мелкие игроки, но и некоторые «колоссы», не выдержавшие долговой нагрузки. Подозреваю, список некредитоспособных застройщиков не исчерпан. А ценовые войны исчерпали свой ресурс. Опускать стоимость квартир уже некуда.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»: Думаю, что в 2017 году общий объем спроса по рынку недвижимости Москвы и Подмосковья вырастет примерно на пять-семь процентов, но предложение все равно будет значительно превышать спрос, что, безусловно, скажется на объеме поглощения жилых метров как на первичном, так и на вторичном рынках. Ипотечные ставки будут поступательно снижаться, они вполне могут достичь реальных 9,5 процента (без ограничений по категориям и субсидий), однако застройщики продолжат сохранять в своей ценовой и маркетинговой политике такие инструменты, как скидки и специальные предложения: например, ипотечные каникулы или длительные рассрочки.
Сергей Бобашев, руководитель проектов SPbREview.ru, Lifedeluxe.ru: В будущем году главная задача, стоящая перед застройщиками, останется прежней — удержать невысокие цены, строя для этого что угодно и где угодно. Мы услышим совершенно удивительные истории о выгодности и комфортности расположения и проживания в таких местах, что нынешнее бездорожное «заКАДье» покажется раем на земле. На первом (и втором, и третьем) местах останется низкая цена. В Петербурге это два миллиона рублей за «жилую единицу». В Подмосковье — аналогично. Такая цена позволяет максимально широкому кругу граждан быть вовлеченными в рынок.
Татьяна Подкидышева, руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»: Главное, что можно сказать про наступающий год — это то, что рынок будет на стороне покупателей.