Покупка квартиры — всегда история и затратная, и нервная. Решая все сопутствующие вопросы, мы часто забываем, что собственно сделкой история, как правило, не заканчивается. Впереди — ремонт, и это задача для сильных духом. Правда, к этому моменту у покупателя квартиры может не остаться ни сил, ни средств.
Евгений Гриханов, бизнесмен и специалист по управлению недвижимостью, рассказал «Дому» о своем эксперименте, связанном с экономией на ремонте за счет привлечения рабочих через онлайн-сервисы, и о том, что из этого вышло:
— Квартира (две комнаты, 56 квадратных метров) была куплена в ипотеку, с ремонтом от застройщика. И с первого же взгляда мне было понятно — нужно делать ремонт, в такой обстановке жить нельзя. Изначально мне как раз не хотелось связываться с ремонтом, и я искал вариант, где отделка входила в стоимость.
Квартира, на которой я остановился, находилась в одном из домов, которые город строит и затем выставляет на торги. Увы, качество ремонта, скажем так, оставляло желать лучшего: обои поклеены на бетон, потолки тоже оклеены обоями — мерзкого цвета — и тоже прямо по бетону. Вообще-то, я рассчитывал на то, что придется сделать минимальные улучшения (ванна, санузел, кухня), но, увидев готовую квартиру с ремонтом и ахнув, сразу осознал, что вкладываться придется куда серьезнее.
Не все было так ужасно: в квартире была проводка, окна, хоть и не пластик, но деревянные со стеклопакетом (пусть не самого лучшего качества, но жить можно), вполне пристойная чугунная ванна. Взвесив все, я решил сделать нечто среднее между «косметикой» и черновым ремонтом. Плюс, конечно, надо было покупать мебель. После покупки квартиры свободных средств было не так и много. По внутреннему ощущению я был готов потратить на ремонт (с финишными материалами, без сантехники, бытовой техники, мебели) не более 500-600 тысяч рублей. Я запросил цены у компаний — мне сделали предложение на 500 тысяч только за работу. В ходе своего эксперимента, отказавшись от услуг подрядчика, я потратил на работы не более 280 тысяч.
Фото: Юрий Шурчков / Фотобанк Лори
Все материалы я искал через интернет, сравнивал цены, покупал со скидкой. Самый выгодный период — зимой, скидки на материалы дают многие. Российские материалы дешевле (разница в цене в два-три раза и больше), но нужно очень аккуратно относиться к качеству. Например, с плинтусами я ошибся: выпускает их западный бренд в России, но импортные однозначно лучше. Плюс, если хочется оригинального дизайна и цвета, у российских производителей порой фантазия ограничена.
Двери, черновой материал, плитку, батареи отечественные можно брать смело. Напольное покрытие, обои, краны, розетки и выключатели, запорную арматуру я бы все же выбирал импортные, качество и дизайн тут на порядок выше.
Затраты на черновые материалы — провода, автоматы, шпаклевка, грунт, кисти и т.п. — составили у меня 200-220 тысяч рублей, еще около 300 тысяч я потратил на финишные материалы. Оценка подрядчика была больше миллиона, что-то вроде 1,1-1,2 миллиона. Я же в итоге потратил на все около 800 тысяч — от расчета подрядчика получил экономию в размере 30 процентов. То есть потратил я больше ожидаемого бюджета, но серьезно сэкономил от цены предложения. Конечно, все зависит от набора работ: я организовывал гардероб, покупал некоторые материалы импортные, то есть не экономил жестко на каждом этапе.
Для планирования ремонта, чтобы можно было корректно написать техническое задание для сантехников, электриков и для небольших изменений по перегородкам, я воспользовался одним из онлайн-сервисов. С помощью него продумал то пространство, которое хочу получить, и начал воплощение плана в жизнь. Для найма той или иной бригады на каждый вид работ я составлял задание. В ответ на задание мне присылали стоимость работ и опыт реализованных проектов. Затем я устраивал собеседование на объекте, ждал окончательных цен и нанимал бригаду на тот или иной вид работ.
Если говорить о последовательности, то это:
Шаг 1. Демонтажные работы и вывоз мусора.
Шаг 2. Сантехнические работы.
Шаг 3. Электрика. Эти работы требуют прокладки коммуникаций, а это значит штробление стен, прокладка труб, установка подрозеточников, прокладка в полу и т.п. Это все грязные работы.
Шаг 4. Далее я нанял бригаду для выполнения комплексной работы по подготовке проемов и монтажу перегородок, отделки санузла и ванной, стен (с поклейкой обоев), потолков (с окраской), пола (выравнивание и настил ламината), монтажа дверей и розеток с выключателями. Тут я немного пожалел, что не разбил весь этап на конкретные работы — хотя за объем я и получил скидку, в итоге были нарушены сроки, да и с потолком ребята не очень справились.
Фото: Александр Поготов / РИА Новости
Мой бизнес-опыт — это ИТ и управление недвижимостью. Я очень системный человек, но самое главное, что, работая на большой девелоперский проект, я развивал как раз услуги project-менеджмента, реализовывал портфель проектов по управлению фит-аутом. Когда мы отлаживали процессы, я сам лично занимался управлением проекта отделки офисной площади в тысячу квадратных метров, так что уже представлял, какие проблемы могут ждать с компанией, которая выступит, по сути, генеральным подрядчиком на ремонте у меня в квартире. То есть я был подготовлен к данной истории.
Мне нужно было сделать ремонт за полтора месяца, и я четко понимал, что генеральный подрядчик не сделает это без моего надзора. Плюс у меня не было время на поиски и выбор среди множества подрядчиков на рынке: цена ошибки была бы слишком высока.
Подход к выбору бригад был прост: я составлял ТЗ, где четко прописывалось, какие работы нужно сделать, все характеристики и требования. Далее выбирал минимум три-четыре бригады и приглашал на собеседование. Выбор мой основывался на отзывах и рейтинге кандидатов, я обязательно задавал уточняющие вопросы по опыту, предлагаемой цене. Потом, пригласив на осмотр, смотрел, как бригады сопоставляют мое ТЗ и свою предложенную стоимость, и самое главное — как они обсуждали сроки выполнения работ.
Надо отметить, что в процессе отбора случаев явного неадкевата было только два: одни ребята вызвали сомнения по организации работ — была явная раскрутка на деньги, предлагаемая технология приводила к увеличению сроков и стоимости. Вторая бригада была очевидно расслаблена и не собиралась активно работать, они сразу обозначили, что вне зависимости от того, укладываются они в сроки или нет, будут работать в своем темпе.
После моего отказа торговались все — в принципе можно этим пользоваться и играть на понижении цены. Чаще всего в процессе отбора из трех-четырех бригад оставалось максимум два кандидата, а бывало, что и один, — остальных приходилось «забраковывать» по тем или иным причинам, внутренним ощущениям и т.п.
Что до самого процесса ремонта — пока я не привлек уже на последнем этапе бригаду на несколько видов работ, в целом все справлялись в срок и качественно. Последняя бригада затянула работы на неделю — связано это было с потолками, к сожалению, получались они «не фонтан», и это сказалось на сроках. Пришлось «поиграться» авансом и несколько усилить контроль, хотя я и так появлялся на объекте почти каждый день. К тому же, подозреваю, эта бригада параллельно занималась и другими объектами — в течение дня они где-то еще выполняли мелкие работы.
В итоге я сделал для себя вывод, что лучше разбивать работы на виды и привлекать узкоспециализированных профи. Конечно, такой метод более сложен с точки зрения вовлеченности в процесс, но зато позволяет контролировать каждый шаг, торговаться за каждый вид работ (особенно когда изначально не знаешь точно, что и сколько стоит), самому управлять скоростью выполнения каждого из вида работ и, соответственно, более четко планировать — по сути ты сам являешься project-менеджером. А себе ты доверяешь больше, чем незнакомому прорабу из незнакомой компании.
В целом переделывать практически не приходилось — были, конечно, недочеты, но ребята быстро все исправляли. После ремонта у нас была небольшая проблема с электрикой, на финальном этапе что-то напутали, но мастер, который тянул электрику и собирал новый щит, любезно приехал и все поправил в рамках гарантии, а последняя бригада уже после моего въезда устранила пару вопросов с потолками и небольшую возникшую проблему с отвалившимися плитками (плохо проклеили).
Плюс, что еще надо иметь в виду, — бригады часто недостаточно точно считают объемы материалов, это типичный риск. С другой стороны, по моему опыту, и крупные компании тоже считают не слишком хорошо, так что это уже вопрос личного выбора. У меня последняя бригада плохо посчитала шпаклевку — но в итоге остаток успешно поменяли на ящик пива у соседей.
При нормальной заселенности дома, с учетом закона о тишине, требуемый объем работ занял бы 2-2,5 месяца, но, так как заселено было только пять квартир в подъезде, мы уложились в полтора. В целом же результатами я доволен — у меня был полный контроль сроков, качества, да и финальная экономия в 30 процентов мне кажется существенной.