Алкоголики, наркоманы и прочие «люди с низкой социальной ответственностью» — одна из особенно любимых черными риелторами категорий граждан, наряду с одинокими пенсионерами, инвалидами, сиротами. Отобрать у пьющего человека квартиру несложно — соображает он, очевидно, плохо, и круг общения у него соответствующий — юристов или стражей порядка там, как правило, не водится, заступиться некому.
Но бывают и обратные ситуации, когда мирный с виду алкоголик оказывается полноценным членом преступной группировки, обманывающей покупателей жилья. Рассказывает директор одного из подмосковных агентств недвижимости Александр Тестянов:
— Наверное, в каждом российском городе есть пьющие, которых все знают в лицо и не боятся — они «свои»: ну, злоупотребляют алкоголем, спят на лавочках, выглядят не очень, но не хулиганят и вреда никому не причиняют. В одном областном райцентре тоже живет такой, по прозвищу Артемич. Настоящее его имя все давно забыли.
Скандал разгорелся, когда Артемич продал свою квартиру. Спустя пару дней после заключения сделки он буквально начал ходить по улице и кричать, что его обманули и ограбили. Можно было бы не обращать на это внимания — все соседи знали Артемича как любителя выпить без закуски, но в этот раз он слишком явно привлекал к себе интерес.
Фото: Dmitry Ermakov / NurPhoto / Getty Images
И действительно, выяснилось: квартира продана, а Артемич непосредственно в день подписания договора был задержан сотрудниками местного ОВД после устроенного им дебоша в ближайшем кафе. Два дня он отлеживался и приходил в себя, а потом вышел на волю и поднял скандал — «Квартиру украли, караул!»
Тут же, откуда ни возьмись, появились «родственники» и принялись корить горе-алкоголика за то, что он натворил. А натворил он немало — по его словам, подписал в пьяном угаре какую-то подсунутую ему бумажку, которая оказалась договором купли-продажи горячо любимой квартиры.
«Родственники» были юридически грамотными, приехали со своим адвокатом и, недолго думая, подали исковое заявление в суд о признании сделки недействительной.
Основание? По версии все той же «родни» и самого Артемича, доверчивого владельца квартиры обвели вокруг пальца, наобещали золотые горы, напоили до одури, дали на подпись договор, а дальше он ничего не помнит.
Доказательства у ушлой группировки тоже были — свидетельства соседей о регулярных запоях Артемича, протокол из местного ОВД о его задержании в неадекватном состоянии и — главное — договор купли-продажи квартиры, подписанный именно в тот день, когда вусмерть пьяного Артемича доставили в «кутузку».
Фото: Joe Burbank / Orlando Sentinel / TNS / Getty Images
В Гражданском кодексе, как известно, есть статьи, защищающие слабых, в том числе находившихся под вредным воздействием алкоголя участников сделок: это, в частности, статья 177 — «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими», статья 178 — «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения» и статья 179 — «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств».
Помимо главной функции, именно эти статьи закона подсказывают продавцу, как вернуть проданное. Их изучение и натолкнуло дружную компанию на мысль о проведении квартирной «операции Ы».
На самом деле произошло следующее. Артемич и два его новых друга, с которыми он познакомился при весьма загадочных обстоятельствах, решили провернуть нехитрую аферу: продать квартиру алкоголика, получить за нее деньги, а потом благородно и законно вернуть жилье обратно через суд, опираясь на статьи Гражданского кодекса. О возврате денег покупателю, конечно, и речи не было.
Обставили все мастерски. Немного занизив стоимость квартиры, привлекли сразу несколько покупателей, выбрали среди них наиболее сговорчивого, выложили перед ним все необходимые документы и заверили в том, что квартира «чистая», бояться нечего. Покупатель, проверив с помощью юриста все бумаги, убедился, что так оно и есть.
Рассчитаться предложили наличными сразу после подписания договора купли-продажи квартиры — мол, Артемич терпеть не может банкиров. Чтобы покупатель не переживал, пообещали ему выдать доверенность от продавца на регистрацию перехода права собственности и еще дать расписку в получении денег. К тому согласились провести расчеты в удобном и безопасном для покупателя месте — в его рабочем офисе.
Покупатель счел условия, предложенные бандой, вполне приемлемыми: квартира хорошая, цена приятная, да и продавец вроде бы приличный. В период переговоров Артемич не выказывал никаких признаков алкогольной зависимости: выглядел как нормальный человек — при костюме, галстуке, даже недешевым парфюмом попахивал. И справки из наркологического и психоневрологического диспансеров предоставил, чтобы не возникло лишних вопросов.
Договор подписали, рассчитались, и покупатель с доверенностью и распиской на руках уже самостоятельно отправился регистрировать сделку в отделении Росреестра.
А пока он это делал, Артемич с компаньонами буквально зашел за угол, быстро влил в себя бутылку водки, с помощью дружков устроил «показательное выступление» — должным образом запротоколированное в ОВД — и отправился спать на казенной койке.
Спустя пару суток, восстав из небытия и выйдя на свободу, алкоголик размял горло и стал громко рассказывать всем о том, как его обманули. История была, очевидно, подготовлена заранее и хорошо выучена.
Иск в суд тоже подготовили загодя. К делу быстро подключился адвокат со всеми нужными справками, протоколами и свидетельствами. Он, «родственники» и, собственно, Артемич уверенно направились в сторону храма Фемиды.
Именно в это время ничего не подозревающий покупатель, безмятежно улыбаясь, ехал в магазин выбирать новый унитаз для только что приобретенной квартиры.
История пока не завершена, но вероятность, что дело решится в пользу покупателя, небольшая.
Что можно посоветовать другим потенциальным покупателям жилья — возможным будущим жертвам подобных аферистов?
Вся схема строится на тщательно разыгранном спектакле. В суде мошенники будут упирать на то, что продавец в момент подписания договора был недееспособным. Задача покупателя — доказать обратное.
Весь спектакль разрушится, если есть свидетели, которые подтвердят, что при подписании договора продавец вел себя как нормальный человек. Таким свидетелем может выступать, к примеру, риелтор.
И еще один момент. Некоторые могут предположить, что покупателя спасет расписка — ведь она удостоверяет факт получения денег Артемичем. Но если суд поверит мошенникам, то, естественно, поверит и в то, что расписку бедный алкоголик подписывал в неадекватном состоянии — как и договор купли-продажи жилья. А это значит, что она не имеет силы, и в реальности выяснить, брал продавец деньги или нет, невозможно.