В Москве — самая дорогая в России недвижимость, поэтому принято считать, что купить ее здесь обычному человеку практически невозможно. На самом деле даже в пределах МКАД можно найти довольно выгодные предложения.
Самые дорогие столичные квартиры — и первичные, и вторичные — находятся, конечно, в Центральном округе. Высокими ценами на недвижимость отличаются также престижные Западный и Северный округа. Наиболее же дешевое жилье, как правило, продается в Юго-Восточном, Южном, Восточном и Северо-Восточном округах.
При этом квартиры в новостройках традиционно стоят дешевле, чем вторичные, и чем меньше степень готовности дома — тем ниже цены. «Это правило работает независимо от района и близости метро. Кроме того, ипотечные программы развиваются более активно именно для объектов первичного рынка», — напоминает коммерческий директор ГК «Инград» Евгений Сандлер.
По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящий момент средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы составляет 180 075 рублей. Средняя стоимость «квадрата» однокомнатной квартиры в этом сегменте равна 172 256 рублям, двухкомнатной — 173 404 рублям, трехкомнатной — 178 200 рублям, многоквартирных объектов — 313 096 рублям.
На первичном рынке в среднем стоимость квадратного метра, по информации компании, равна 134 300 рублям. Средняя стоимость «квадрата» однокомнатной квартиры составляет 177 000 рублей, двухкомнатной — 185 000 рублей, трехкомнатной — 213 600 рублей и многокомнатной — 351 100 рублей.
Изображение: Cleverland
Апартаменты и студии
По мнению опрошенных «Домом» экспертов, выгоднее всего в новостройках покупать апартаменты. «При прочих равных апартаменты выгоднее, так как дешевле по стоимости примерно на 15-20 процентов. В принципе покупатель получает ту же самую квартиру, но с другим юридическим статусом. Кроме того, часто апартаменты имеют крайне небольшую площадь — метраж начинается от 16 квадратных метров», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Также довольно дешево обходятся студии, площадь которых в массовом сегменте, по словам Шаталиной, как правило, составляет 20-29 квадратных метров. «Однако стоит учитывать, что стоимость метра в студии в жилом комплексе имеет максимальную цену в проекте по сравнению с предложениями другой комнатности. Студия оправдывает себя только в том случае, если покупатель крайне ограничен в бюджете и не может себе позволить полноценную однокомнатную квартиру», — предостерегает она.
По данным компании Est-a-Tet, средняя стоимость апартаментов в массовом сегменте площадью до 30 квадратных метров составляет 4,34 миллиона рублей, а квартир такой же площади — то есть по сути студий — 4,7 миллиона.
При этом апартаменты официально не имеют статуса жилой недвижимости, поэтому если покупка метров нужна для получения прописки — это плохой вариант. Кроме того, дальнейшая эксплуатация апартаментов сулит другие неприятности: гораздо более высокие коммунальные и налоговые платежи. Студии же являются полноценным жильем.
Изображение: ЖК «Ясный»
«Ставка налога на имущество в отношении квартир устанавливается на уровне 0,1 процента. Для апартаментов до 300 квадратных метров и с кадастровой стоимостью, не превышающей 300 миллионов рублей, ставка составляет 0,5 процента. При этом налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, которая для апартаментов примерно в полтора раза ниже, чем для квартир. В результате, несмотря на разницу в ставке, налоги на владение апартаментами не являются запредельными. Что касается коммунальных услуг, то они для апартаментов выше по сравнению с квартирами в среднем на 12 процентов (водоснабжение), 8 процентов (водоотведение), 25 процентов (тепло), 36 процентов (электричество)», — рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Лучшее предложение
По словам Натальи Шаталиной, в настоящий момент самые дешевые апартаменты можно приобрести в районе Марфино — там реализуются два наиболее бюджетных проекта с апартаментами в Москве: Cleverland (16 «квадратов» за 2,3 миллиона рублей) и «Восток» (18 «квадратов» за 2,4 миллиона рублей).
За 3,6 миллиона рублей продаются апартаменты большей площади — 30 квадратных метров — в проекте «Ясный» (район Орехово-Борисово Южное), а в проекте «Смольный, 44» (район Левобережный) апартаменты площадью 28 квадратных метров можно купить за 3,3 миллиона рублей.
Наиболее бюджетные студии в Москве, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», продаются в районе Северный (например, в одноименном микрорайоне — 25,5 квадратного метра за 2,7 миллиона рублей), а также в районе Солнцево (к примеру, ЖК «Мещерский лес» — 22,6 квадратного метра за 3 миллиона рублей). Все проекты — новостройки.
ЖК «Мещерский лес»
Фото: ГК «ПИК»
«Наиболее низкая цена предложения в районе Северный объясняется тем, что он имеет не самую лучшую транспортную доступность, метро здесь нет и проводить его не планируют. В Солнцево станция метро только строится», — поясняет Шаталина. При этом проекты в Марфино находятся в пешей доступности от метро «Владыкино» и «Петровско-Разумовская».
Список самых привлекательных московских предложений в новостройках дополняет Мария Литинецкая: ЖК «ВЛюблино» (Люблино) — студия площадью 22,97 квадратного метра за 3,25 миллиона рублей; студио-квартал «Царицыно» (Бирюлево Восточное) — студия площадью 24,2 квадратного метра за 2,5 миллиона рублей.
Если страшно
Покупать жилье в новостройках — дело рискованное, особенно в кризис. По словам руководителя проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николая Косяка, советы покупателям в это непростое время остаются теми же: тщательно выбирать проект, проверять всю документацию, отслеживать судьбу уже реализованных проектов застройщика.
Если покупать квартиру все равно страшно, можно обратить внимание на новостройки в высокой стадии готовности. «Например, при строительстве монолитного дома оптимальный с точки зрения цена/готовность/этап для сделки — закрытие контура, то есть возведение корпуса под крышу. К этому моменту 70 процентов всего объема работ завершено, при этом цена еще не достигла максимума», — говорит Мария Литинецкая.
Можно обратиться и к старому жилому фонду: по словам руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, сейчас наиболее дешевым объектом в сегменте является однокомнатная квартира в Ново-Переделкино за 3,47 миллиона рублей. На втором месте — «однушка» в районе Ивановское за 3,48 миллиона рублей, на третьем — однокомнатная квартира за 3,5 миллиона рублей в районе Восточный.
Эти предложения по стоимости сравнимы с самыми дешевыми апартаментами и студиями. Впрочем, по словам Марии Литинецкой, самое недорогое вторичное жилье в Москве — квартиры в «хрущевках». Их средняя стоимость составляет 4,7-5 миллиона рублей. Но такие дома, как и жилые помещения в них, чаще всего находятся в довольно плачевном состоянии — на ремонт приходится тратить еще не менее миллиона. Так что при желании купить максимально дешево жилье в «старой» Москве придется выбирать между риском и «несвежестью».