Социологи и риелторы говорят о «тектонических сдвигах» в обществе: впервые жители России готовы снимать квартиры на протяжении всей жизни. Почему граждане отказываются от идеи владения жильем, когда аренда окончательно вытеснит собственность и что все-таки выгоднее — арендовать или купить в ипотеку?
По данным опроса аналитического центра НАФИ, сейчас жилье арендует каждый десятый россиянин. «Конечно, тому есть так называемая внешняя причина — невозможность купить квартиру даже по ипотеке, — размышляет Сергей Дятлов управляющий партнер компании Russierty. — Но есть и внутренняя: нет желания. С точки зрения сознательного отказа от покупки в пользу аренды люди стали более мобильны и, хочется верить, что более финансово грамотны».
Дятлов арендует квартиру с 16 лет. «За последние 15-ть я переехал шесть раз: первый раз уезжал на год в командировку в Ростов-на-Дону, второй — вернулся в Москву, третий — женился и переехал в "двушку", четвертый — перед рождением первой дочери ближе к зеленой зоне, пятый — перед рождением второй дочери в "трешку" к садику для старшей и так далее, — перечисляет Дятлов. — Таким образом, я (один или с семьей) арендовал квартиры на срок от года до четырех лет. Если бы покупал и делал в них капитальный ремонт "под себя", а особенно если бы покупал на этапе строительства, то в большинстве случаев не успевал бы в них пожить до следующего переезда».
По словам Сергея, если сначала он не мог позволить себе купить квартиру, то теперь просто не считает это целесообразным. «Да, мне сорок, и я по-прежнему снимаю, — говорит он. — За то время, которое я арендую квартиры, среднестатистически бы выплатил две-три ипотеки, и сейчас жил бы в своей квартире. Но квартиры, аналогичные той, которую я сейчас снял, продаются в два-три раза дороже, чем мои вложения в коммерческую недвижимость, которые обеспечивают необходимую сумму для аренды квартиры. Высвободившиеся деньги, также вложенные в коммерческую недвижимость, приносят дополнительный пассивный доход, который позволяет оплачивать образование двоих детей и обеспечивать родителей».
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
Пусть полежит
Одной из причин того, что «кабальная» ипотека все-таки пользуется спросом, собеседники «Дома» называют практически полную бесправность арендаторов в России. «Я живу 19 лет в Германии, и однажды захотела купить скромную квартиру в Берлине, — рассказывает сорокапятилетняя Наталья. — Но "двушка", которую я выбрала, оказалась с обременением — там живут арендаторы, и договор со старым собственником заключен на 10 лет. Да, она выставлена на продажу, и я могу прямо завтра стать владельцем, но вот "попросить" арендаторов и въехать туда сама — только по окончании срока договора. Более того, я не могла бы изменять арендную плату».
Институт аренды в России же одни эксперты называют нецивилизованным, а другие — откровенно убогим. Практически все арендаторы жалуются на то, что после подписания договора собственники диктуют как жить, где ставить мебель, заезжают «переночевать после дачи» и со словами «пусть полежит» постоянно привозят в квартиру свои вещи.
«Полная зависимость от собственника и ограничение свободы действий приводят к тому, что мысли о собственном жилье редко покидают тех, кто живет в жилье арендованном, — отмечает Мария Жукова, директор компании "МИЭЛЬ-Аренда". — Свое жилье обозначает, что никто не попросит жильца освободить квартиру, не будет ограничивать желания, завести, например, кота или попугая, сделать перепланировку, сменить обои или переставить мебель... С финансовой же точки зрения, не только в нынешних условиях, но и прежде, аренда выгоднее ипотеки. Ежемесячная средняя стоимость найма квартиры экономкласса меньше ежемесячной суммы выплат по ипотечному кредиту, плюс необходимо учитывать затраты на страховку и многие другие моменты».
Если еще десять-пятнадцать лет назад о тех, кто арендовал квартиру после тридцати лет, говорили «жизнь не удалась», то так называемое новое поколение арендаторов собирается снимать квартиры всю жизнь.
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
«Да, современные молодые люди готовы арендовать недвижимость всю жизнь, переезжать из города в город или даже в другую страну, — соглашается Дарья Самойлова, руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome. — Они не привязываются к месту, для них важнее жить здесь и сейчас».
Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome поддерживает: в новом открытом мире владеть собственной недвижимостью хотят далеко не все. «Вскоре мы придем к тому, что люди начнут чаще именно арендовать жилье, чем его покупать», — убеждена Могилатова.
Примерно треть снимающих жилье в Москве и Санкт-Петербурге составляют клиенты, которые могли бы купить квартиру, но не в том районе, в котором хочется. В итоге вместо «страшненькой, но своей» «однушки» в Бирюлеве снимается квартира в Центральном округе. Среди выбирающих квартиры в центре Москвы и Санкт-Петербурга немалую часть составляют и так называемые альтернативные арендаторы, сдающие свою в плохом районе и снимающие в престижном.
«Когда-то я переехал в Москву из Петербурга, где с рождения жил в центре, — делится 38-летний Андрей, арендующий квартиры в столице последние семнадцать лет. — Сначала это были комнаты, потом "однушки", теперь с девушкой мы снимаем "двушку". Зачем переезжать в Москву, чтобы жить в Люберцах? Да, я переплачиваю за аренду в Хамовниках условные 10-15 тысяч, но за эти деньги получаю совсем другую среду. Квартиры, которые я снимаю, не смог бы купить даже в ипотеку. В ипотеку мне светит все то же Бутово, причем выплачивать кредит я буду лет до 60-ти, и придется максимально ограничить себя в путешествиях и других расходах. Когда жить? В 80? Но, простите, могу и не дожить. Конечно, не все так гладко, и когда приходит очередной хозяин со словами "ребята, у меня все изменилось, съезжайте", хочется все бросить и уже купить это Бутово-Бирюлево. Так мы расстались, кстати, с двумя девушками, которые хотели хоть где, но вить гнездо. Моя теперешняя девушка меня понимает, и когда нас выселяют из очередной квартиры, лучший тренинг — "проперти-тур" в районы, где теоретически мы можем себе позволить купить квартиру. Приезжаем, приходим в ужас, уезжаем обратно в центр, и ищем новый вариант для аренды».
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
Мария Жукова, однако, отмечает, что подобные модели обычно интересны для молодых людей без детей. «Скакать по съемным» в России, по словам других собеседников «Дома», в принципе можно только тогда, когда ты молод, здоров и неплохо зарабатываешь. «Конечно, в истории с арендой людьми движет страх остаться на улице, но посмотрите дефолты по квартирам, купленным по ипотеке, это ли не страшнее?», — парирует Сергей Дятлов.
В свою очередь, в ЦИАН считают, что стратегия «арендовать такую квартиру, которую не получается купить» была популярна до начала 2010-х годов, а сейчас уступает тренду на приобретение собственного жилья. «Побыстрее купить свое» стараются и в регионах, где зачастую к приобретению жилья подключаются все родственники.
«Пять-семь лет назад рынок жилья Московского региона, например, заметно отличался от сегодняшнего, — поясняет Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. — Предложение на рынке новостроек было в разы ниже, новые объекты в престижных районах столицы появлялись только в дорогих сегментах, слабее была развита ипотека, законы и их применительная практика меньше защищали покупателей от мошенничества и срыва сроков строительства. В такой конструкции альтернативой приобретению нового жилья для заметной части столичного среднего класса была именно аренда — как правило, в центре столицы. Но с 2014-2015 годов ситуация начала меняться».
Поедем в номера
Учитывая, что «человеческий фактор» остается на российском рынке аренды самым неприятным, ситуацию могло бы спасти возрождение сегмента доходных домов и апарт-отелей. Однако, по данным «МИЭЛЬ», подавляющее большинство предложений на рынке аренды по-прежнему — объекты от частных собственников.
Посетители в холле апарт-отеля YE`S в Москве. . Фото: Максим Блинов / РИА Новости
«Ежегодно на рынке аренды Москвы вращается порядка 200 тысяч квартир во всех районах, во всех ценовых диапазонах, рассчитанных на любых потребителей, — перечисляет Мария Жукова. — Это могут быть как "убитые" варианты с "бабушкиным" ремонтом, так и истинно роскошные апартаменты для самых требовательных арендаторов. Однако основной спрос на арендное жилье находится в ценовом диапазоне 25-40 тысяч рублей в месяц. Поэтому для того, чтобы программа строительства доходных домов была успешной и конкурентноспособной, таких проектов должно быть возведено много, а стоимость аренды в них, очевидно, должна уступать рыночной».
Сергей Дятлов, впрочем, делится своей схемой аренды: «Когда я выбираю квартиру, я не выбираю между ЦИАНом, апарт-ателем, доходным домом и знакомыми без комиссии — я выбираю квартиру в нужном мне месте, нужного качества и даже если она с комиссией».
Еще одной возможной панацеей для нового поколения арендаторов некоторые эксперты называют коливинговые проекты, однако другие считают, что это точно не наша история. «Скорее европейская, которая рассчитана на студентов, — говорит Дарья Самойлова. — Мы не привыкли жить общинами, мы более сдержанные, рациональные, суровые. Возможно, коливинг в России будет интересен иностранным студентам, которые приезжают к нам на учебу».
При этом на рынке уже давно существует такое понятие, как совместная аренда: примерно 30 процентов обращений в компанию «МИЭЛЬ-Аренда» — это обращения потенциальных арендаторов, которые хотели бы арендовать квартиру совместно.
Фото: Кирилл Кухмарь / ТАСС
Любят счет
По словам Марии Жуковой из «МИЭЛЬ», ежемесячная средняя стоимость найма квартиры экономкласса меньше ежемесячной суммы выплат по ипотеке. «Для примера рассмотрим однокомнатную квартиру в Москве, площадью 36 квадратных метров, в современном панельном доме. Стоимость такой квартиры в хорошем районе города составит около семи миллионов рублей, — сообщает эксперт. — Купив ее в ипотеку — при первоначальном взносе в 20 процентов, сроке кредитования в 20 лет, кредитной ставке на уровне 11 процентов — заемщик в общей сложности (по кредиту и процентам) выплатит банку почти 14 миллионов рублей. Ежемесячный платеж составит порядка 57,8 тысячи рублей. Аренда же обойдется примерно в 30 тысяч рублей в месяц. То есть, сумма в 14 миллионов рублей, которую нужно будет выплатить за ипотеку за 20 лет, позволяет арендовать эту же квартиру в течение 38 лет».
Дарья Самойлова приводит свои расчеты для квартиры стоимостью миллион долларов (примерно 60 миллионов рублей). «Если ее купить и сдавать в аренду примерно за 180 тысяч рублей, то она может окупиться не ранее чем через 28 лет, — отмечает эксперт. — При этом мы не учитываем налоги, ремонты, обновление мебели и прочее. Если все же решаемся купить и проживать в ней, то затраты тоже будут существенные — коммунальные платежи, налоги, ремонты, ипотека, кредиты и другое. В итоге даже очень богатые люди предпочитают арендовать квартиру в бюджете 30-50 тысяч долларов в месяц, а не тратить огромную сумму на ее покупку. В том числе и потому, что эти клиенты не готовы разом забрать деньги из бизнеса, который стабильно приносит доход, и купить дорогую недвижимость. Все прекрасно понимают, что ситуация в стране недостаточно стабильная, к тому же нынешняя конъюнктура рынка не позволяет им пойти на этот шаг».
Квартиры в Москве и Петербурге в целом перестали быть хорошим бизнесом для арендодателей, отмечают игроки. «Я вообще не рекомендую своим клиентам вкладываться в покупку жилой недвижимости, лучше вложиться в коммерческую, — сообщает Сергей Дятлов. — Смотрите: например, есть 10 миллионов рублей на покупку недвижимости и хочется квартиру в хорошем доме. Но за эти деньги можно купить метров пятьдесят в "панели", пусть даже хорошей. А если купить коммерческую недвижимость и сдавать ее в аренду, то на эти деньги можно снимать квартиру в полтора-два раза большей площади и/или в более престижном доме и/или более престижном районе».
В ответ на типичное возражение клиентов — «на пенсии арендовать будет не на что» — Дятлов обычно предлагает заглянуть в гости к пенсионерам, живущим в своих квартирах и еле-еле сводящим концы с концами. «Люди часто путают активы с пассивами, — вздыхает эксперт. — Однажды зрелая супружеская пара пенсионного возраста обратилась к нам с просьбой сдать в аренду их трехкомнатную квартиру в Северо-Восточнои округе (взрослые дети уехали на несколько лет из России и попросили пожить в их квартире). Также обсуждался вопрос продажи их "трешки", покупки двухкомнатной квартиры и размещения разницы в стоимости квартир на депозит для получения процентного дохода как прибавки к пенсии. Мы предложили поменять квартиру на коммерческую недвижимость и, несмотря на возраст, они приняли решение продать квартиру, предполагаемый доход от сдачи в аренду которой был около 45-50 тысяч рублей в месяц, купили нежилое помещение в ЮВАО в районе будущей станции метро и получают доход 98 тысяч рублей в месяц. Кроме того, у данного помещения есть потенциал роста стоимости, так как с открытием станции вырастет как стоимость помещения, так и стоимость аренды — в отличие от депозита, который будет "съедать" инфляция».
Пока рынок жилой аренды в России никак не может соперничать с предложениями от крупных банков по депозитам и вкладам, говорит Анастасия Могилатова. «Но рано или поздно сегмент аренды станет очень популярным, все к этому идет, и только тогда этот бизнес станет приносить максимальный доход и сможет составить конкуренцию всемогущей банковской сфере, — убеждена Могилатова. — Посмотрите, застройщики массово предлагают своим клиентам отсрочки по платежам, беспроцентные рассрочки вплоть до двух лет, всевозможные акции, бонусы, весомые подарки в виде дополнительных метров или машиноместа в комплексе. На мой взгляд, через какое-то время застройщики придут к тому, что часть жилого фонда будут продавать, а часть оставлять в своем управлении. Рынку аренды нужны профессионалы — только тогда он сможет функционировать в полную силу, принося существенный доход своему владельцу».