За сто лет комнаты в «подселении» прошли путь от коммунального ада до объекта инвестиций. Кто и почему покупает жилье в коммуналках сегодня?
Коммунальная квартира — отнюдь не изобретение советского периода. «Например, вот коридор в огромной квартире из двадцати комнат, которая сразу при постройке дома была запланирована коммунальной, — рассказывает Максим Косьмин, создатель сообщества «Старый фонд» и блога @maax_sf. — Словосочетания такого, правда, не было, подобные квартиры называли тогда красиво — меблированные комнаты. Но жили в них не от хорошей жизни. Поселиться здесь можно было как за небольшую плату, так и на благотворительной основе. Квартира, о которой я говорю, как раз из последних: во времена Первой мировой войны купец Полежаев, строя свой большущий и красивый дом на Старорусской (улица в Санкт-Петербурге — прим. «Дома»), предусмотрел десять благотворительных квартир, куда вселял вдов, пожилых офицеров, одиноких старых дев. Небольшие отличия от поздних коммуналок, конечно, были: в каждой комнате предусмотрен отдельный рукомойник, плотность была поменьше, а на дверях комнат — эмалированные номера, как в отеле. В целом, это тогда был самый дешевый и цивилизованный способ проживания, пользовавшийся популярностью у артистов, литераторов и прочей богемы. Один знаменитый меблированный дом "Пале-Рояль" чего стоит».
Однако по-настоящему «коммунальной страной» Россия становится после революции, когда в результате уплотнений в одной квартире оказывались и бывшие хозяева, и «подселенные». Первое место по числу коммуналок занял Петроград, второе — Москва. И хотя сразу после войны правительство обещает решить проблему с отдельным жильем, последнего по-прежнему не хватает: вплоть до восьмидесятых годов работает так называемая модель с подселением, когда, например, к семье подселяли одного или двух соседей.
Занято. Свободно
Несмотря на то что сразу после распада СССР в Петербурге и Москве начинается активное расселение коммунальных квартир, избавиться от них окончательно, по словам собеседников «Дома», в России не удастся никогда.
«Комнаты в коммуналках часто приобретают клиенты, которым не хватает средств на приобретение отдельного жилья, — рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость». — Это могут быть покупатели, приехавшие в столицу из других регионов (а иногда даже продавшие свою квартиру по предыдущему месту жительства), но не имеющие пока возможности оформить ипотеку для приобретения полноценного жилья. Покупка же комнаты помогает им в том числе решить вопрос с социальными гарантиями, которые дает московская прописка, поэтому они не рассматривают вариант съема, предпочитая собственное жилье — пусть даже в соседней комнате будут жить посторонние».
Фото: Алксандр Гальперин
По данным «ИНКОМ-Недвижимости», количество комнат в коммунальных квартирах в Москве, выставленных на продажу, невелико, и составляет примерно 3-4 процента от общего числа лотов — в компании называют это нишевым и далеко не самым популярным у покупателей форматом.
В «МИЭЛЬ» сообщают, что основные конкуренты коммунальных квартир сегодня — недорогие подмосковные новостройки и вторичные предложения. Так, за три миллиона рублей можно приобрести комнату в коммунальной квартире в Москве или вполне симпатичную однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье.
«Но часто покупка комнаты — результат разъезда, когда бюджет крайне ограничен, а собственнику необходимо остаться в Москве», — отмечает Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Ленинградское время
По оценкам ProExpert, больше всего коммунальных квартир по-прежнему в Петербурге — около 75-80 тысяч, причем основная доля находится в старом фонде. Именно в Петербурге все чаще коммуналки переформатируются в студии, когда в комнату проводится отдельный санузел и оборудуется кухня.
Учитывая, что площадь некоторых комнат здесь достигает сорока метров, комната в коммуналке становится квартирой-студией в центре города. «Но в большинстве случаев такие переформатирования незаконны и не согласованы, — констатирует Михаил Турецкий, генеральный директор ProExpert. — И согласовать внесение подобных изменений в планировку довольно сложно, поскольку есть четкие нормы, например запрет на размещение мокрых зон над жилой частью, а в старом фонде это практически неизбежно».
Фото: Алксандр Гальперин
Ценность петербургской комнаты-студии повышает не только переформатирование, но и «модные люди» в соседях — стоимость такого жилья априори будет завышена, делится Евгений Хитьков, собственник «Объединенной петербургской группы добрых дел» (MIR Apartments, Gnezdo office, Hamlet+Jacks и другие). «Этот факт непременно будет продаваться риелторами как отдельное преимущество», — сообщает Хитьков.
Впрочем, и во многих непеределанных коммунальных квартирах по-прежнему можно встретить ванную на кухне или душевую кабину на черной лестнице — просто больше их было негде разместить.
Именно с аренды комнат в коммуналках обычно начинают петербургскую жизнь большинство переезжающих. «На этом фоне комната в коммуналке, действительно, может стать хорошим инвестиционным инструментом, если сдавать ее в аренду, — отмечает Михаил Турецкий. — Как правило, комнаты арендуют студенты, люди творческих специальностей, которым важно жить в центральной части Петербурга, но бюджет не позволяет снимать полноценную квартиру. Кроме того, в Петербурге есть практика, когда в комнатах в коммунальных квартирах делают ремонт по советскому типу, создавая атмосферу того времени, а потом сдают в аренду людям, которым интересно попробовать такой формат жизни с соседями, общей кухней».
По словам Турецкого, потенциальных инвесторов привлекает и тот факт, что основная часть коммунальных квартир все еще сосредоточена в центре Петербурга. Однако появление квартир-студий в новом фонде на окраинах частично снизило долю комнат в общей структуре сделок.
Основным сдерживающим фактором покупки жилья в коммунальных квартирах остаются соседи. «По рассказам старых жильцов, раньше все жили гораздо дружнее, отмечали вместе праздники, оставляли друг у друга детей, — перечисляет Максим Косьмин из «Старого фонда». — Ну и убирались по графику — поводов для ссор в итоге было меньше. Такие порядки сохранились кое-где и сейчас, но в целом в коммунальных квартирах появилось много съемщиков, которые воспринимают такое жилье как временное. Отсюда и общий упадок культуры быта».
Фото: Алксандр Гальперин
Впрочем, проблем хватает и в старых добрых коммуналках, говорят собеседники «Дома». «Я живу в коммуналке двадцать лет, — рассказывает Владимир, житель квартиры на улице Некрасова в Петербурге. — Иногда я не могу понять, какой за окном год — 2017-й или 1977-й: наши соседки могут годами не разговаривать друг с другом на кухне потому, что одна заняла своей кастрюлей конфорку другой, в "неуместные" туфли "случайно" поставят стул, на дверь жильцам, которые плохо убрали общие места в дежурство, повесят плакат "Засранцы". Но разъехаться не могу: жить не в центре не хочу, а на отдельную квартиру здесь денег нет».
Екатерина Подборонова, эксперт «Адвекс — Приморское агентство», отмечает, что если расселение малокомнатных квартир в Петербурге еще как-то идет, то с большими все намного сложнее. «Поэтому многие давно махнули рукой на центр и покупают студию "на краю географии", не имея дел с соседями, — говорит Подборонова. — Комнаты в коммуналках же часто приобретают приезжие из провинции, которые считают, что жить в Петербурге надо только в исторической части».
Многие покупатели ищут комнаты в квартирах, которые риелторы называют «атмосферными» — в бывших доходных, или «барских», домах. Такие лоты пользуются спросом, например, у москвичей, живущих на два города. Комнату на Галерной, по словам Евгения Хитькова, можно купить за полтора миллиона, в домах Коломны — за миллион.
Самые дорогие комнаты — на Большой Конюшенной, цена здесь составляет в среднем три миллиона рублей. «Каминов, печей и лепнины в старых коммуналках еще сохранилось очень много, а вот действительно удивляют, например, столетние унитазы, дореволюционные обои, витражи или встроенные в стену сейфы», — рассказывает Максим Косьмин.
По словам Михаила Турецкого, если в период кризиса большую часть покупателей у комнат в коммуналках забрали студии в новостройках на окраинах города (и в таких случаях основным преимуществом в пользу коммуналок служила центральная локация), то теперь в бой за бюджет покупателя вступили еще и апартаменты в центре и хороших районах, где стоимость квадратного метра ниже. «Принимая во внимание процесс редевелопмента "серого пояса", объем предложения апартаментов будет только расти», — прогнозирует Михаил Турецкий.
Фото: Алксандр Гальперин
Московских окон
По данным ЦИАН, в августе в Центральном округе Москвы экспонируется 282 «коммунальных» лота, в большинстве других округов — около 200 лотов (максимум — 429 лотов — отмечен в Южном административном округе). Стоимость комнат как в центре, так и на окраинах Москвы начинается от 1,5 миллиона рублей (варианты по более низким ценам почти всегда связаны с дополнительными обременениями).
В ЦАО максимальная стоимость комнаты достигает 6,5-7 миллионов рублей (здесь указана цена именно сделок с одной комнатой, а не с блоками из двух и более помещений в многокомнатных квартирах). Самый дорогой объект в ЦАО предлагается в знаменитом Доме на набережной на улице Серафимовича: за 35-метровую комнату в квартире с 12-метровой кухней продавцы хотят получить 13 миллионов рублей.
В периферийных административных округах Москвы предложения варьируются в ценовом диапазоне от 1,5 миллиона до 4-4,5 миллиона рублей. Максимумы отмечаются в сталинских домах, расположенных в прилегающих к центру муниципальных районах (к примеру, максимум в ВАО — комната в кирпичной пятиэтажке на Сокольническом валу за 3,99 миллиона, в ЮАО — лот в сталинском доме на Автозаводской улице за 4,6 миллиона).
Стоимость аренды комнат в коммунальных квартирах, по оценкам ЦИАН, составляет 12-30 тысяч рублей в месяц в центре и 10-25 тысяч/месяц на окраинах.
«Рынок купли-продажи комнат достаточно стабилен на протяжении последних трех лет, — отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. — Доля активных объявлений по продаже комнат колеблется в диапазоне 1,5-2,5 процента от общего числа лотов на вторичном рынке. Коммунальные квартиры составляют около четырех процентов от жилого фонда Москвы (по расчетам на основе базы Фонда данных государственной кадастровой оценки), то есть говорить о возросшей популярности таких сделок нельзя. Расхожее заблуждение, что практически все коммуналки расположены в исторических домах центра, уже не актуально. Многие коммуналки бывших доходных домов центра Москвы были расселены в 1990-е и начале 2000-х. Сейчас большинство коммунальных квартир в столице находится в панельных домах 1970-1980-х годов постройки, жилье в которых выдавалось работающим на промышленных и транспортных предприятиях советской Москвы. В отличие от коммуналок центра их расселение не представляло коммерческого интереса, а демографический состав жителей (включающий, как правило, два поколения — постаревшие родители плюс подросшие дети) еще сильнее осложнял такие сделки по сравнению с объектами в ЦАО».
Однако определенный инвестиционный интерес к комнатам в московских коммунальных квартирах все-таки есть. «Но покупатели очень дотошно их выбирают, — констатирует Сергей Тихоненко, руководитель агентства «Хоум Стейджинг». — Достаточно ли метража и окон, чтобы разделить комнату на две части и сдавать как две полноценные комнаты? Есть ли перспектива расселения квартиры? Почему квартира еще не расселена? Кто мешает? Как можно решить проблему? Как я смогу продать комнату, если появится необходимость? Пример удачной сделки — 16-метровая комната в районе "Новогиреево", которая была куплена за 2,2 миллиона рублей, и сейчас сдается за 18 тысяч».
В целом, портрет покупателя комнаты в московской коммуналке за последние годы, по словам Тихоненко, мало изменился — это мужчина или женщина 30-40 лет, реже пара. «Обычно комната продается в трех-четырехкомнатной квартире, в старом кирпичном доме с разным социальным составом, — делится Тихоненко. — В одной комнате может жить бабушка — "божий одуванчик" (которая обычно тормозит расселение), в другой — художник, в третьей — семейная пара, четвертая сдается. Ну, или пьяница, так тоже бывает».
В «ИНКОМ-Недвижимости» соглашаются: инвесторов в московское «подселение» можно пересчитать по пальцам. Одна из причин, впрочем, еще и в том, что вторичный рынок жилья сейчас вообще не является привлекательным для инвестиций. Кроме того, приобретение комнат сопряжено с рядом организационных сложностей — в частности, с соблюдением порядка преимущественного выкупа соседями. С покупкой для сдачи в аренду также могут быть проблемы, ведь для этого тоже необходимо договориться с другими собственниками, которые вряд ли будут рады тому, что, возможно, будут постоянно меняться жильцы.
По словам Сергея Тихоненко, роют могилу коммунальным квартирам и массовое строительство студий, и льготные ипотечные программы, и открытие новых станций метро.