Загородный дом перестал быть атрибутом роскоши — теперь коттеджи на природе покупают не только бизнесмены и чиновники, но и вполне обычные граждане — сотрудники частных и государственных компаний, пенсионеры и фрилансеры. Немудрено: даже в регионе с самой дорогой загородной недвижимостью — Подмосковье — приобрести дачу можно по цене от 100 тысяч рублей.
На деревню дедушке
Как рассказали «Дому» риелторы компании «ИНКОМ-Недвижимость», в Московской области больше всего новых (первичных) объектов загородной недвижимости сегодня сосредоточено на Новорязанском шоссе — 14 процентов от общего объема предложений. 10 процентов лотов находятся на Новой Риге, 9 процентов — на Ярославском, по 8 процентов у Дмитровского и Симферопольского шоссе. Остальной объем распределен между другими направлениями.
Наибольшей популярностью у покупателей пользуются дома и участки без подряда на Новой Риге, Каширском, Ярославском и Дмитровском шоссе.
«Новую Ригу можно назвать традиционным лидером: она стабильно в фаворе у покупателей, даже несмотря на весьма внушительный средний ценник — 19,3 миллиона рублей, — отмечают в «ИНКОМ». — Каширское и Ярославское шоссе выигрывают за счет высокой пропускной способности и большого количества недорогих участков без подряда. Дмитровское направление привлекает клиентов крупными водохранилищами».
Хуже всего продаются загородные объекты на престижном Рублево-Успенском шоссе, а также на Носовихинском и Горьковском — на этих направлениях заключается всего 1-2 процента от общего числа сделок. Последние два шоссе проигрывают из-за сильной загруженности, а неуспешность легендарной Рублевки эксперты объясняют качеством и стоимостью ассортимента: многие дома здесь морально устарели, но их по-прежнему выставляют на продажу по заоблачным ценам. Средний ценник в зоне, усеянной фешенебельными коттеджами, — 80,3 миллиона рублей. Есть предложения и за 7 миллиардов рублей — за эти деньги можно купить больше тысячи типовых однокомнатных квартир в Москве.
Фото: Руслан Шамуков / ТАСС
Некоторые отчаявшиеся владельцы выставляют недвижимость на продажу за криптовалюту: так, за особняк в поселке Николино на 2-м Успенском шоссе в августе 2017-го попросили три тысячи биткоинов — это примерно 770 миллионов рублей.
Покупатели без миллиардов в основном ищут в Подмосковье участки без подряда или готовые дома в организованных поселках. Причем голая земля, спрос на которую был стабильно высоким на протяжении последнего десятилетия, постепенно уступает лидерство коттеджам.
«Приобрести готовый дом на вторичном рынке или от застройщика сейчас объективно дешевле, чем построить его самостоятельно. Среди покупателей готовых домов растет доля покупателей с ограниченным бюджетом», — утверждают в «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
По подсчетам аналитиков компании, 68 процентов покупателей загородной недвижимости сегодня — так называемые «альтернативщики»: люди, которые продают городскую квартиру и на вырученные деньги приобретают жилье за городом. Среди них обычные наемные работники, пенсионеры и фрилансеры.
Грядка за рубль
Позволить себе дом в Подмосковье сейчас действительно могут многие. Если говорить о цивилизованном предложении — коттеджах и участках в новых или хотя бы не слишком устаревших поселках, то миллион-другой потенциальному покупателю, конечно, понадобится.
Фото: Руслан Шамуков / ТАСС
По данным «ИНКОМ», первичные объекты в области выставляются в среднем за 6,4 миллиона рублей, а приобретаются за 5,85 миллиона рублей. На вторичном рынке разрыв между ценами предложения и реализации намного выше: продавцы хотят в среднем 13 миллионов рублей, а средний чек сделки составляет 6,9 миллиона рублей.
Новые коттеджи площадью до 100 квадратных метров в регионе стоят в среднем 4,3 миллиона, такие же, но секонд-хэнд — 4,9 миллиона рублей. Дома площадью 101-250 квадратных метров на участках 8-15 соток продаются за 8,8 миллиона и 11,9 миллиона соответственно; большие коттеджи (от 250 метров) — за 63,1 миллиона в строящихся поселках и за 90,3 миллиона в существующих. Цена на земельные участки без подряда — 3,2 миллиона (первичное предложение) и 5 миллионов (вторичка).
Но это, очевидно, сильно усредненные показатели. Ищущий обрящет дом и за 100 тысяч рублей. По такой цене предлагается, к примеру, деревянная постройка площадью 20 квадратных метров на участке в четыре сотки, расположенная в Воскресенском районе Подмосковья. «Круглогодичный подъезд. Прямая ветка от Москвы. От электрички 10 минут пешком. Коммуникации по меже. В 2017-м планируется газ. Много фруктовых деревьев», — пишет автор объявления, размещенного в базе ЦИАН.
Всего в базе почти 400 предложений загородных домов в Подмосковье по цене до 500 тысяч рублей. Большинство таких объектов находятся на большом удалении от Москвы, и, как правило, речь идет о старых дачах без водопровода. В зоне до 50 километров от МКАД выборка сокращается до 20 домов.
На любимом покупателями Новорижском шоссе готовых коттеджей по цене до полумиллиона нет, но есть два дома дешевле миллиона: 80-метровый на восьми сотках в деревне Дяденьково (600 тысяч рублей) и 25-метровый на шести сотках — в деревне Ефимоново (800 тысяч рублей).
Фото: Сергей Бобылев / ТАСС
Предложение участков в бюджете до миллиона куда обширней — почти 12 тысяч в Московской области, из них около 700 на Новорижском шоссе. Минимальный ценник — 20 тысяч рублей, или две тысячи рублей за сотку. Это почти бесплатно, но с такими «подарками» нужно быть осторожным: земля может вообще не принадлежать продавцу.
Дайте две. В кредит
По данным «МИЭЛЬ», выплатить всю сумму за загородный дом или землю сегодня может лишь один из десяти покупателей (11 процентов). Почти пятая часть приобретает загородную недвижимость в кредит, при этом в сознании большинства россиян ипотека остается инструментом, предназначенным «городским» покупателям — тем, кто ищет квартиры в новостройках, реже — на вторичном рынке жилья.
На самом деле оформить ипотеку на покупку коттеджа или земли достаточно просто. Крупнейший ипотечный оператор — Сбербанк — предлагает кредиты на приобретение готовых домов под 9,5 процента годовых (эта ставка действует для клиентов, получающих зарплату на счет карты/вклада в банке, либо в случае, когда приобретаемый объект недвижимости построен с участием кредитных средств банка). Первоначальный взнос — 25 процентов, срок кредитования — до 30 лет.
Таким образом, если выбрать коттедж стоимостью 5 миллионов рублей, покупателю понадобится первый взнос в размере 1,25 миллиона. Ежемесячный платеж составит 48,5 тысячи рублей при десятилетнем сроке кредитования. Это вполне подъемная долговая нагрузка.
Взять кредит на строительство дома в том же банке можно под 10 процентов годовых. В залог разрешается оформить либо другой объект недвижимости (например, квартиру), либо земельный участок, на котором возводится коттедж.
Средства под залог приобретаемой загородной недвижимости также выдают «Тинькофф», «МТС Банк», «Промсвязьбанк». Остальные в основном предлагают целевые кредиты, требуя обеспечение в виде уже имеющейся у клиентов собственности. Но ради домика в деревне не грех рискнуть квартирой в панельном доме надоевшей до оскомины серии П-44Т.