Спрос на вторичное жилье в Москве и области внезапно начал увеличиваться — несмотря на обилие недорогих и явно выигрывающих по качеству новостроек, в том числе уже введенных в эксплуатацию. Цены на старые квартиры пока не растут, а за пределами Московской кольцевой даже падают, как и ставки по ипотеке. Возможно, сейчас — идеальное время для покупки недвижимости, бывшей в употреблении.
Каморка за актовым залом
Готовую квартиру в пределах Москвы — без учета предложений на присоединенных территориях — сейчас можно купить по цене от 1,6 миллиона рублей. Столько просят за студию площадью 10 квадратных метров на первом этаже 12-этажного дома в Западном Бирюлево, согласно объявлению в базе ЦИАН. Немного дороже объекты более комфортных габаритов — 11-20-метровые — в Южном Бутово, Выхино, Марьино. Тем, кто еще помнит квартирный ажиотаж середины нулевых, стоимость ниже двух миллионов рублей кажется почти неприличной — пусть даже речь идет об «убитых» квартирах в районах, облюбованных людьми с низкой социальной ответственностью.
Пригодное для проживания жилье тоже подешевело, и это, плюс снижение ставок по ипотеке на приобретение вторичных квартир, не могло рано или поздно не сказаться на уровне рухнувшего пару лет назад спроса. По подсчетам Росреестра, в первом месяце 2018-го в Москве было зарегистрировано 8,4 тысячи переходов прав собственности на основании договора купли-продажи — на 74 процента больше, чем в январе 2017-го.
У аналитиков «МИЭЛЬ» менее внушительные данные: число сделок на вторичном рынке в годовом отношении увеличилось на 21 процент, в денежном выражении рост составил около 30 процентов. «Это значит, что покупать на вторичном рынке стали больше, и средняя стоимость приобретаемой квартиры выросла, — отмечается в исследовании, подготовленном экспертами компании. — Хочется верить, что вторичный московский рынок оживится, ведь и в январе 2017-го, и в январе 2016 года показатели были одинаково невысокими».
Фото: Антон Денисов / РИА Новости
К февралю средняя удельная цена предложения «вторички» в столице составила 214 тысяч рублей за квадратный метр, практически не изменившись за месяц (+0,5 процента к показателю декабря). Небольшое увеличение в пределах погрешности вызвано вымыванием наиболее ликвидных, то есть относительно недорогих предложений, поясняют аналитики.
Средняя цена продажи неновой однокомнатной квартиры в Москве сейчас находится на уровне шести миллионов рублей, двухкомнатной — 8,4 миллиона рублей, трехкомнатной — 13 миллионов рублей. Всего в городе предлагается более 39 тысяч вторичных квартир (на два процента меньше, чем год назад).
Таким образом, роста цен, обусловленного резко увеличившимся спросом, на вторичном рынке пока нет. Но, как отмечают эксперты, продавцы уже не готовы ждать покупателя годами и неохотно идут на торг. «Тех, кто приходил на просмотр условной квартиры за 15 миллионов рублей и предлагал купить ее за 10 миллионов, вызывая у продавца, в зависимости от его темперамента, недоумение или зубовный скрежет, стало вдвое меньше, — говорит директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома. — Да и большинство покупателей чувствует, что прежнего изобилия времени у них больше нет. Еще летом прошлого года можно было присмотреть жилплощадь, вернуться к этому варианту через два месяца и спросить: "Ну как, вы цену снизили?" — и, скорее всего, собственник действительно уже продавал квартиру дешевле. Сегодня так не получится: позвоните через неделю после просмотра объекта, и очень вероятно, что она окажется проданной. Покупатели сейчас находятся в легком недоумении от этой ситуации — они отвыкли от нее за три года».
Сговорчивое Подмосковье
Отвыкшим и недоумевающим есть смысл переориентироваться на областной рынок жилья. Хоть Подмосковье уже давно практически слилось с Москвой, столичные веяния сюда, как и в любую глубинку, проникают не сразу. По словам экспертов, подмосковные собственники по-прежнему играют по «кризисным» правилам — а именно, легко соглашаются на снижение изначально заявленной стоимости объектов.
Фото: Юрий Смитюк / ТАСС
По данным «Азбуки Жилья», в области выставлено на продажу почти 24 тысячи неновых квартир, 83 процента из них — это жилье массового сегмента, читай — дешевое. В среднем вторичный метр в регионе стоит 88,5 тысячи рублей, то есть почти втрое меньше, чем в Москве (227 тысяч рублей). Бюджет покупки однокомнатной квартиры в Подмосковье — 3,5 миллиона рублей, в Москве — 7,1 миллиона. Стоимость двухкомнатной квартиры в столице больше уже в 2,3 раза, трехкомнатной — в 2,5 раза, подсчитали аналитики.
Текущий уровень цен на «вторичку» в области соответствует ценовому уровню весны 2012-го, отмечают в «МИЭЛЬ». За год к февралю 2018-го средняя стоимость неновых квартир в разных зонах региона упала на 2-7 процентов. В январе ни роста, ни падения цен не зафиксировано — все стабильно. При этом общая стабильность поддерживается за счет увеличения доли предложения в ближнем поясе Подмосковья. Средний уровень цен держится, потому что в продажу поступают дорогие объекты в непосредственной близости от Москвы.
«Как мы отмечали в конце 2017 года, для того, чтобы продать подмосковную квартиру, продавцам придется работать с ценой, — говорит Татьяна Саксонцева, управляющий партнер "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости". — Сейчас мы видим подтверждение — растущий объем предложения на первичном и вторичном рынке вынуждает продавцов идти на дисконт». Средний размер скидки при покупке «вторички» в области она оценивает в восемь процентов. Это значит, что приобретающий среднестатистическую «однушку» за 3,5 миллиона может сэкономить 280 тысяч рублей.
На руку покупателям и то, что выбор готовых квартир в Подмосковье увеличивается. За год объем предложения вырос на 11 процентов, указывают в «МИЭЛЬ». «И если в Москве в январе отчетливо проявился синдром разочарованного продавца, симптомом которого стало снятие многих лотов с продажи, то в области это разочарование проявляется не столь явно. Люди не теряют надежды продать свои квартиры и не откладывают это надолго», — отмечают аналитики.
Фото: Александр Кряжев / РИА Новости
Но позитивному настрою активно мешает рынок строящегося жилья, где минимальная стоимость квартиры сейчас составляет всего 821 тысячу рублей. Согласно данным системы анализа и мониторинга рынка новостроек bnMAP.pro, именно столько стоит 18-метровая студия в одном из жилых комплексов города Чехова.
Это пять
В отдельный сегмент, не подчиняющийся законам ни московского, ни тем более подмосковного рынков «вторички», за год выделились пятиэтажки под снос. Московское правительство объявило о старте реновации 21 февраля 2017-го, и с тех пор в прежде тихих хрущевках кипят нешуточные страсти, в том числе ценовые.
На момент объявления о запуске программы реновации средняя удельная цена квадратного метра в кирпичной пятиэтажке составляла 181 тысячу рублей, а цена метра в панельном пятиэтажном доме — 156 тысяч рублей (данные «МИЭЛЬ»). К началу текущего года ценник вырос: в панельных домах «квадрат» подорожал более чем на восемь процентов, до 169 тысяч рублей, в кирпичных — примерно на полтора процента, до 184 тысяч рублей.
«В целом реновация позитивно сказалась на цене квартир в пятиэтажных домах, — отмечает Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости". — Цены на них изменяются иначе, чем на остальные типы московской жилой недвижимости».
При этом риелторы за год отметили несколько случаев неадекватного ценообразования, когда собственники пытались реализовать свои квартиры по ценам, в разы превышающим среднерыночную. Так, однокомнатная хрущевка площадью 30 метров в Кузьминках предлагалась за 13 миллионов рублей при ее реальной стоимости в четыре миллиона. Потом владельцы «остыли» и выставили нормальный ценник.
Пик продаж жилья в пятиэтажках под снос пришелся на апрель 2017 года, утверждают в «МИЭЛЬ». Тогда люди еще не знали условий программы реновации, многие стремились избавиться от таких квартир, другие, напротив, купить, чтобы в перспективе получить взамен новостройку в том же районе. Но инвестиционная привлекательность «реновационных» квартир под вопросом, указывают эксперты. «Реновация — это масштабный, растянутый во времени проект, — предупреждают они. — Поэтому сложно прогнозировать, насколько успешной окажется такая инвестиция».
Желающие рискнуть могут найти в базе ЦИАН квартиру в хрущевке из сносного списка по цене от 2,6 миллиона рублей в Новой Москве и от 3,75 миллиона в старых границах города.