Некоторые эксперты рынка недвижимости утверждают: в районах, где живут однополые пары, цены на жилье растут быстрее, чем в остальных. Как такое возможно и есть ли в реальности связь между ЛГБТ и динамикой стоимости квадратных метров?
Где искать недвижимость, которая точно подорожает через 10-20 лет? Существуют десятки теорий, с помощью которых аналитики пытаются предсказать рост цен в разных локациях по всему миру. Одна из самых обсуждаемых идей — как на стоимость «квадратов» в том или ином городском районе влияет концентрация представителей гей-комьюнити среди его жителей. Редакция «Дома» и международный портал Tranio попытались разобраться в истории нетрадиционного вопроса.
Из князей в грязи
Теория о влиянии ЛГБТ-сообщества на стоимость недвижимости связана с другим феноменом: джентрификацией. Этот термин впервые использовала в 1964 году британский социолог Рут Гласс в своей книге «Лондон: аспекты изменения» (Ruth Glass, London: Aspects of Change), описывая процесс, при котором более обеспеченные жители столицы стали заселять районы, традиционно занимаемые представителями рабочего класса.
В 1970-х ученые начали использовать термин «джентрификация» по отношению к Нью-Йорку. Один из самых ярких примеров — район Уильямсберг на севере Бруклина: после закрытия местных заводов этнический состав жителей района стал меняться (как сообщается в докладе финансового контролера Нью-Йорка Скотта Стрингера, в период с 2000-го по 2015 годы численность латиноамериканцев сократилась здесь на 16 процентов), а средний уровень доходов большинства жителей, по данным исследовательского центра NYU Furman Center, вырос с 40-60 тысяч долларов в год до 60-80 тысяч и более.
Уильямсберг
Осенью 2016-го ряд квартир и домов в Великобритании, где в свое время проживали знаменитые геи и лесбиянки, получили статус особо охраняемых исторических объектов. В список зданий попал в том числе таунхаус на улице Тайт в лондонском районе Челси — здесь в конце XIX века обитал английский писатель Оскар Уайльд. Кроме того, в список включили здание в графстве Суффолк, где композитор Бенджамин Бриттен проживал со своим партнером Питером Пирсом, и здание, принадлежавшее архитектору Кристоферу Туннарду и его партнеру Джеральду Шлезингеру.
В результате стоимость аренды в Уильямсберге увеличилась больше, чем где-либо в Нью-Йорке: согласно подсчетам NYU Furman Center, если в среднем рост арендной ставки в период с 1990-го по 2014 годы в городе составил 22 процента, то в Уильямсберге аренда подорожала почти на 79 процентов.
Гейтрификация
Одним из первых о влиянии ЛГБТ-сообщества на рынок недвижимости в начале 2000-х заговорил американский исследователь Ричард Флорида (Richard Florida). Он пришел к выводу о тесной связи сферы высоких технологий и креативного класса, к которому он относил богему и представителей ЛГБТ. Поэтому, по его мнению, районы, где кластеризовались представители этой группы, экономически развивались быстрее, и цены на жилье там росли больше, чем в других. Флорида сформулировал «теорию трех Т»: технологии, талант и толерантность — три условия экономического развития городских районов. Его идеи вызвали общественный резонанс, многие эксперты подвергли их жесткой критике.
Однако теория Флориды нашла своих последователей. Так, британское издание The Guardian приводит результаты исследований социолога Амина Газиани (Amin Ghaziani): жилье в районах, где количество однополых пар составляет больше одного процента от общего числа жителей, стоит на 10 процентов дороже. Однако, по мнению Газиани, утверждение о финансовом преимуществе гей-комьюнити является мифом: «11,9 процента однополых пар в США живут в бедности, для традиционных пар этот показатель составляет 5,7 процента».
Гей-парад в Бостоне
Фото: Darren McCollester / Getty Images
Как пишет The Guardian, до 1980 годов XX века представителям ЛГБТ-сообщества крайне неохотно выдавали кредиты, поэтому им приходилось искать более дешевую недвижимость, расплатиться за которую они могли бы без привлечения займа. К таким районам, например, в 1950-х относился всемирно известный сегодня район Сохо в Лондоне. «Нетрадиционные» покупатели были также более гибкими в выборе места жительства: бездетным однополым парам не приходилось искать районы с хорошей школой поблизости. Теперь многие представители ЛГБТ вынуждены покидать места, где они прожили несколько десятков лет: аренда жилья в этих районах больше им не по карману.
Целый квартал, предназначенный для проживания пожилых представителей ЛГБТ-сообщества, задумали построить в датском Копенгагене. Комьюнити для людей нетрадиционной ориентации в возрасте от 50 лет и старше появится на острове Амагер. Квартал будет насчитывать около 30 жилых домов, при этом в нем смогут жить и гетеросексуалы, но только если будут следовать действующим на территории правилам. В 1980-х Дания стала первой страной в мире, признавшей однополые союзы, назвав их зарегистрированными партнерствами. В 2012 году в стране были узаконены однополые браки.
Мой адрес — ЛГБТ
В июне 2017-го американский портал недвижимости Trulia опубликовал исследование, посвященное тому, как влияет соседство с представителями ЛГБТ на стоимость жилья. Trulia проанализировала данные переписи населения США и сайта знакомств OkCupid, чтобы получить информацию о том, в каких районах проживают пары и одиночки, принадлежащие к гей-комьюнити.
Таким образом, рассчитав «индекс ЛГБТ» для каждого почтового индекса, Trulia сравнила полученные результаты с данными о стоимости жилья в разных районах американских городов в период с 2012-го по 2017 годы. Оказалось, что даже в 2012 году, когда американский рынок недвижимости находился в кризисе, стоимость квадратного метра в районах, где жили представители гей-комьюнити, была в среднем на 29 процентов выше, чем в остальных, а в 2017 году разница составила уже 37 процентов. Очевидно, там американский рынок недвижимости восстановился быстрее.
Фото: Лулишов Соломон / РИА Новости
Самые впечатляющие результаты аналитики обнаружили в Нью-Йорке, Новом Орлеане и Бостоне: здесь цены в районах, густо населенных ЛГБТ-жителями, выросли на 56, 52 и 26 процентов соответственно. В то же время эксперты Trulia задаются вопросом: может быть, ЛГБТ-сообщество просто выбирает дорогие районы? Ведь их доходы выше, поскольку у них в большинстве случаев нет детей.
Таким образом, дискуссия о влиянии гей-комьюнити на рост цен на недвижимость остается открытой: сторонники теории путаются в аргументах и, кажется, пока не слишком уверены в своей правоте. Почему цены на недвижимость в районах, заселенных представителями ЛГБТ, выше? Эксперты говорят, что эта загадка напоминает им другой неразрешимый вопрос: что было раньше — яйцо или курица?
По данным ВЦИОМ, 51 процент россиян не хотели бы жить по соседству с гомосексуалистами. В рейтинге самых непривлекательных соседей геи уступают лишь алкоголикам — рядом с ними не хотят обитать 65 процентов граждан. 41 процент выступает против соседей-сектантов или представителей нетрадиционных религий. 26 процентов опрошенных не желают соседствовать или работать с выходцами с Северного Кавказа, 14 процентов — с мусульманами, восемь процентов — с оппозиционерами и участниками протестных акций и 7 процентов — с нищими.