Сломали систему Россияне берут кредиты ради ипотеки. Скоро они пожалеют

Ипотечные условия в России сегодня привлекательны, как, пожалуй, еще не были за всю историю рынка. Привлеченные низкими ставками россияне активно берут кредиты на жилье, не всегда думая о последствиях. В результате набирает силу новый тренд, грозящий в перспективе ростом просрочек и дефолтов по ипотеке.

Суть в том, что люди берут потребкредиты, чтобы использовать эти деньги как первый взнос по ипотеке. Гениальное решение, если забыть о том, что потом заемщику приходится тянуть два кредита сразу.

Банк России уже обратил внимание, что таких заемщиков становится все больше и это может стать проблемой. «Для нас важно (...) сделать более сбалансированным рост необеспеченного потребительского кредитования. Мы видим, что значительно увеличилось количество схем, когда рост необеспеченного потребительского кредитования связан, например, с ростом высокорисковой ипотеки, когда первоначальный взнос является потребительским кредитом», — заявил зампред ЦБ Василий Поздышев, подчеркнув, что «взрывной рост необеспеченных ссуд» создает потенциал для накопления существенных рисков. При этом, по словам чиновника, такая схема является «опорой для некоторых банков».

Специалисты бюро кредитных историй (БКИ) «Эквифакс» в конце июля 2018-го проанализировали ситуацию с такими кредитами и пришли к выводу, что, действительно, объемы их выдачи растут. Аналитики БКИ сопоставили данные по оформленным потребкредитам и ипотеке, выданной в течение трех месяцев с этого момента тем же заемщикам. Если во втором квартале 2017-го было зафиксировано 1,8 тысячи таких случаев, в третьем квартале — 2,5 тысячи, то в четвертом квартале уже 3,2 тысячи. В первом квартале 2018 года показатель вырос до 3,4 тысячи, а во втором — подскочил до 4,4 тысячи эпизодов.

Если очень хочется, то можно

«В нашей практике подобные случаи были, но их было немного. Как правило, такое происходило при альтернативных сделках, когда клиент приобретал новое жилье по большей части на средства, которые он планировал выручить от продажи старой квартиры, — рассказывает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Если покупатель находил подходящий вариант, он брал потребительский кредит на первый взнос по ипотеке и закрывал его полностью обычно спустя 3-6 месяцев после реализации своего старого жилья. А оставшейся суммой погашал значительную часть ипотеки».

«Случаи, когда клиент использовал на первоначальный взнос по ипотеке средства других кредитов и займов, в нашей практике встречаются крайне редко. Если говорить в цифрах, то это один процент сделок», — рассказывает генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. И Алексей Перлин, и Роман Лябихов уточняют, что специально в компании этот момент не отслеживается — как правило, клиенты сами озвучивают информацию о потребкредитах.

Застройщики действительно не так часто интересуются происхождением средств, которые покупатели предоставляют в качестве первого взноса по ипотеке. Но это не значит, что проверять, есть ли у заемщика другие кредиты, никто не будет.

«Использование клиентом кредитных карт и потребительских кредитов в других банках отслеживается через Бюро кредитных историй, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Такие продукты, как займы микрофинансовых организаций, скорее всего, в БКИ не попадают, но эти средства едва ли можно использовать для оплаты первоначального взноса по ипотеке — на необходимую для этого сумму заем вряд ли выдадут».

Впрочем, «обойти систему» можно — и делается это элементарно. Как говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, для этого покупатель заявляет наличие определенного взноса, которого у него пока что нет, и сразу же обращается в другой банк за потребительским займом.

«Как показывает практика, сведения о новом кредите попадают в единую базу в течение недели, — рассказывает Литинецкая. — То есть банк, выдающий ипотеку, не увидит у потенциального заемщика непогашенной задолженности. А банк, выдающий потребкредит — не узнает об ипотеке. Займы просто не успеют отобразиться в системе. Так некоторые покупатели получают возможность использовать заемные средства в качестве первоначального взноса».

Семь раз отмерь

По большому счету, само по себе применение такой схемы ни мошенничеством, ни доказательством неплатежеспособности заемщика не является. Но все же такие кредиты более рискованные, отмечают в БКИ «Эквифакс».

Правила по оценке собственной платежеспособности, впрочем, тут такие же, как в случае с любым кредитом: из дохода вычитаются все регулярные ежемесячные траты (включая обслуживание кредитных карт и потребкредитов), делается «припуск» на форс-мажорные ситуации, а из оставшейся суммы вычитается платеж по ипотеке. Если оставшейся суммы хватает на месяц жизни — все нормально, если нет — что-то определенно идет не так.

«Перед тем как идти в банк, потенциальный заемщик должен четко представлять, какая часть бюджета может быть потрачена на погашение кредита, — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — Хотя, конечно, есть риски, которые нельзя предугадать, например, человека могут уволить или компания перестанет существовать, можно серьезно повредить здоровье и временно потерять трудоспособность и так далее». Как подчеркивает эксперт, предусмотреть все случайности не может ни один заемщик, однако, планируя ипотеку, обязательно стоит «закладывать» определенную сумму в месяц на непредвиденные расходы.

«Самый оптимальный вариант — когда размер ежемесячных выплат по ипотеке составляет не более 30 процентов от общего дохода семьи. Допустимый предел расходов на обслуживания кредита, который позволяет оставаться человеку в зоне комфорта для большинства, составляет не более 50 процентов», — отмечает Наталия Нестерова, коммерческий директор компании «Тройка РЭД».

«В идеале ипотечный платеж не должен превышать половину от суммы, остающейся после вычета основных ежемесячных расходов, — приводит свои расчеты Мария Литинецкая. — Допустим, заемщик получает 100 тысяч рублей, из которых 40 тысяч — его ежемесячные расходы. От оставшихся 60 тысяч ипотека должна составлять половину — порядка 30 тысяч рублей. Это лучший расклад, при котором кредит не считается рискованным».

Банки обычно одобряют ипотеку, если доход заемщика вдвое больше предполагаемого ежемесячного платежа по ипотеке, говорит Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet. «Есть банки, одобряющие соотношение и в 60-65 процентов от суммы ежемесячного дохода. Естественно, если у клиента существуют расходы по действующим кредитам, они высчитываются из суммы дохода, после чего уже от чистого дохода вычисляется процент ежемесячного платежа и возможная сумма кредита», — рассказывает эксперт.

«Если у заемщика есть иждивенцы и, например, постоянные крупные расходы на аренду жилья, порог в 50 процентов может быть пересмотрен, и заемщику необходимо будет продемонстрировать, что его дохода будет хватать на покрытие всех нужд, помимо ипотеки», — добавляет Ирина Доброхотова.

При этом получить ипотеку, подчеркивает Алексей Новиков, можно и с минимальным доходом: «При доходе в 20 тысяч рублей можно взять кредит в 800-900 тысяч рублей на 20 лет», — подсчитывает эксперт. «Ипотеку можно рассматривать абсолютно с любым уровнем дохода, главное, чтобы у
покупателя были созаемщики или поручители, — говорит Мария Литинецкая. — Сегодня минимальный размер оплаты труда в Москве составляет 18 742 рубля. Даже если заемщик будет отдавать половину этой суммы в зачет ипотеки (9371 рубль), при ставке в 9 процентов годовых на 30 лет сумма кредита составит порядка 1,2 миллиона рублей. Этого вполне хватит на то, чтобы купить жилье в дальнем Подмосковье».

Правда, как показывает статистика исследования экспертов Domofond, почти четверть ипотечных заемщиков в России признаются: они раскаиваются в том, что когда-то оформили кредит. «Жалеют о том, что пришлось взять ипотечный кредит, 22,8 процента опрошенных, — говорится в материалах исследования. — 11,7 процента недовольных заявили, что жилье, ради которого была оформлена ипотека, уже не нравится. В основном же люди испытывают дискомфорт от необходимости в чем-то себе отказывать (так сказали 65,3 процента)».

Так что решение об ипотеке стоит принимать не только из соображений «я точно каждый месяц смогу отдавать банку определенную сумму». Стоит задать себе еще один вопрос: «А мне это точно надо?»