Мысль о том, что неплохо бы обзавестись собственным загородным домом, посещает горожан регулярно — особенно в жару. Рынок подмосковных дач и коттеджей не первый год в упадке — а это означает падение цен. «Дом» узнал у экспертов рынка, какие форматы загородной недвижимости и в каких локациях подешевели сильнее всего.
Ситуация на рынке сейчас, мягко говоря, так себе. Понимая это, компании почти не выводят новые проекты, а те, что есть, переформатируют и стараются продать подешевле.
По статистике «Инком-Недвижимость», например, только пять процентов девелоперов на рынке подмосковного загородного жилья готовы браться за масштабные проекты, а около половины игроков озабочены тем, как побыстрее выйти из этого бизнеса.
Выражается это в первую очередь в том, что многие новые проекты продаются как пустые участки (их проще продать): по статистике компании, с начала 2018-го выведено 18 проектов, и только три из них имеют застройку.
Поближе к земле
Расчет грамотный: 65 процентов сделок, как рассказывает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов, сейчас приходится на участки без подряда (УБП). Это формат, дающий относительную свободу в темпах строительства и конфигурации жилья — в отличие от участков с подрядом, владельцы которых должны строить то, что им предписано.
Средняя цена УБП в 40-километровой зоне, по данным «Инком-Недвижимость», составляет 6,5 миллиона рублей; в зоне 40-80 километров от кольцевой — 1,5 миллиона; за 80-м километром — 1,2 миллиона. Средняя площадь участка в этих расчетах — порядка 14 соток.
Как рассказывает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, УБП составляют основную часть предложения в поселках, которые выводятся на рынок в 2018 году. С начала года стартовали продажи в 26 поселках, причем 77 процентов этого предложения относится к эконом- и комфорт-классам.
«Основной объем новых лотов в вышедших поселках составили участки без подряда, их доля — 73 процента. По итогам первого полугодия 2017-го на участки без подряда приходилось 56 процентов нового предложения», — рассказывает Шибаев.
Строительство таун-хаусов. Фото: Александр Кряжев / Коммерсантъ
«В целом земельный рынок в Московской области позволяет сейчас купить участок по стоимости от 10 тысяч рублей рублей за сотку. Конечно, речь идет об удаленных локациях (100 км от Москвы и далее) без коммуникаций», — говорит Дмитрий Таганов.
Для понимания: самостоятельное подведение коммуникаций в этом случае может стоить существенно дороже самого участка. Но в принципе доступных предложений на рынке хватает — в том числе и с коммуникациями, и в приемлемой доступности от города.
Смычка города и деревни
Доля таунхаусов, представляющих своего рода микс городского и загородного формата жилья, постепенно сокращается — формат не самый востребованный («ни рыба ни мясо»), особенно на кризисном рынке, так что новые проекты такого рода девелоперы предпочитают не начинать. Но выбрать можно из уже имеющегося предложения — вариантов на рынке хватает.
Средняя стоимость квартиры в таунхаусе (линия из нескольких сблокированных домов) или дуплексе (дом на две квартиры) в 40-километровой зоне от города, по данным «Инком-Недвижимость», составляет 12,2 миллиона. В зоне от 40 до 80 километров купить таунхаус можно в среднем за 5,2 миллиона рублей, а если забраться еще дальше — бюджет приближается к четырем миллионам.
«Средняя цена таунхауса в массовом сегменте составляет примерно 80 тысяч рублей за метр. Основное предложение сегодня сосредоточено в Новой Москве и на Новорижском шоссе — в общей сложности почти 1 000 объектов, — рассказывает Игорь Полуэктов, бизнес-директор компании Optiland. — Самыми дорогими направлениями остаются Новорижское, Минское, Киевское, Дмитровское и Калужское шоссе. Здесь цены варьируются в диапазоне от 6,5 до 13 миллионов рублей за таунхаус в 80-100 квадратных метров. Более дешевые варианты можно рассмотреть на Симферопольском, Ленинградском, Фряновском и Егорьевском шоссе».
Коттеджный поселок «Новые Вешки» в Подмосковье. Фото: Владимир Вяткин / РИА Новости
В элитном сегменте, как рассказывает Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate, средний бюджет предложения дуплекса составляет 71 миллион рублей, таунхауса — 62 миллиона рублей. Высоким спросом такие объекты не пользуются.
Еще один компромисс между городским и загородным жильем — малоэтажные дома. По статистике «Инком-Недвижимость», квартиры в таких домах в 40-километровой зоне от МКАД стоят в среднем 5,5 миллиона, в зоне 40-80 километров — 3 миллиона, а на большем удалении — 2,8 миллиона рублей.
Торг уместен
Что касается коттеджей — дороже всего такие объекты, закономерным образом, продаются в 30-40-километровой зоне от города. «Коттедж на удалении до 40 километров от МКАД стоит в среднем 38,4 миллиона рублей, от 40 до 80 км — 11,5 миллиона, дальше этого расстояния — 6,9 миллиона рублей», — говорит Дмитрий Таганов.
В элитном сегменте, говорит Ирина Калинина, средний бюджет предложения коттеджей на первичном рынке составляет 138,3 миллиона рублей, или 2,2 миллиона долларов. «Снижение по сравнению с концом прошлого года составило один процент в рублях и восемь процентов в долларах», — отмечает эксперт.
В остальных сегментах цены тоже снижаются. «За пять лет наибольшим уменьшением цены — на 21 процент — отметился класс премиум. Около семи процентов стоимости потеряли эконом и комфорт, — рассказывает Дмитрий Таганов. — Из направлений больше всего “просели” Киевское и Минское шоссе: средняя цена объекта в этих локациях за пять лет снизилась на 35 процентов и составляет сейчас 7,6 и 4,3 миллиона рублей соответственно».
За последний год, подчеркивает эксперт, сильнее всего «просели» многоквартирные дома за городом: средняя цена предложения упала на 21 процент — до 5,3 миллиона рублей. Средние цены коттеджей за год снизились на 13 процентов — до 32 миллионов рублей, если рассматривать все направления и все локации по удаленности от МКАД. «Из направлений значительнее всего за год упали цены на объекты на Минском шоссе (до 4,3 миллиона рублей — минус 47 процентов), а также на Егорьевском направлении (до 1,2 миллиона рублей — минус 40 процентов)», — говорит Таганов.
Если же интересует исключительно дачный вариант — загородный домик на лето, найти такой вариант в пределах 50 километров от Москвы можно, располагая миллионом рублей. В основном такие предложения сосредоточены на вторичном рынке, отмечают в «Инком-Недвижимость», подчеркивая, что покупателю не должен стесняться торговаться: очень часто ценник завышен продавцом на треть и более.
«Рынок загородного жилья находится в затяжном кризисе, — резюмирует Дмитрий Таганов. — Более половины представленных в продаже лотов низколиквидны, поэтому инвесторов там практически не осталось. Осведомленные клиенты не приобретают “загородку” для инвестиций — только ради переезда за город или с целью покупки дома для летнего отдыха». Благо для покупателей с деньгами на рынке сейчас неплохой выбор.