Вот уже шестой месяц в России действует программа субсидирования ипотеки на деревянные дома. По ее условиям, государство субсидирует пять процентов ипотечной ставки. Это и правда делает кредиты на загородное жилье доступными — итоговая ставка составляет около 10 процентов. Почему же программой никто не пользуется? «Лента.ру» пообщалась с участниками рынка загородной недвижимости о проблемах и перспективах «деревянной ипотеки».
Первые кредиты по программе так называемой «деревянной ипотеки» только-только начали выдавать. Первые несколько месяцев работы банки формировали свои ипотечные продукты. Как рассказывает генеральный директор Ассоциации деревянного домостроения Олег Панитков, к началу сентября 2018-го по программе работали только два банка. Еще несколько крупных игроков в принципе заинтересовались программой, но есть моменты, которые их смущают.
В первую очередь, это срок действия субсидированной ставки. Программа запущена с апреля 2018 года и действует только до конца года — то есть, если заемщик берет кредит сроком на десять лет сейчас, сниженную ставку он получит меньше, чем на полгода. Мало того, успеть вписаться в программу надо до 30 ноября — после этого срока заявку уже не примут. Получается, что субсидирование уже заканчивается, не успев начаться.
Однако есть реальная вероятность того, что программу, которая в тестовом режиме так и не вышла на рабочие показатели, продлят еще на несколько лет. Как пишет «Российская газета», соответствующий документ находится на подписи у премьер-министра Дмитрия Медведева.
Дома в поселке «Новые Вешки»
Фото: новыевешки.рф
Что и кому дают
Основные условия программы: кредит выдается на сумму до 3,5 миллиона рублей, первоначальный взнос при этом может составлять всего десять процентов от суммы сделки. Приобрести можно домокомплект заводского изготовления, то есть только саму коробку. На землю и коммуникации условия уже не распространяются. Стены дома, согласно документу о «деревянной ипотеке», должны быть выполнены из клееного или цельного бруса, массивных панелей из деревянных ламелей — панелей с использованием ориентированно-стружечных плит или плит МДФ. В среднем, подходящий под условия программы дом площадью 100-120 квадратных метров можно купить за 2,5 миллиона рублей или чуть дороже. Это будет каркасно-панельный дом, немного дороже (от 3,5 миллионов) обойдется дом из клееного бруса.
Ставка по кредиту субсидируется государством на пять процентов, однако и ставки по ипотеке на загородном рынке гораздо выше, чем на городские квартиры. В итоге кредит можно получить по ставке около 10-12 процентов годовых. И если программу не продлят, то уже с начала 2019-го ставка снова станет рыночной.
Программа предполагает требования к застройщикам и их продуктам — субсидии, делающие кредит дешевле для заемщиков, предоставляются именно им. Условия касается и собственности или срока аренды на землю, и оборота компании. С учетом всех ограничений под программу подходят дома примерно 15 российских компаний. Запуская программу, в Минпромторге отметили Good Wood, «Зодчий», «Терем», «Вудвилл», «Сокольский ДОК», «Топсхаус», СТОД, «ХольцХаус», МКД и «Тамак».
«Деревянная ипотека — не массовый продукт, про нее потребитель практически не знает, во всяком случае в центральных регионах. Это программа поддержки застройщиков коттеджных поселков экономкласса — чтобы у покупателя в таком поселке была возможность купить дом в кредит, а не за 100 процентов налички. Или взяв потребительский кредит под 20 процентов годовых, — рассказывает Николай Лавров, вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург». — Условия программы жесткие, одобриться ипотечник должен до 30 ноября 2018-го, дом должен быть построен не более чем за четыре месяца, и в залог берут не только землю — предусмотрены залоги имеющейся недвижимости. Такие требования сильно сужают круг покупателей, поэтому об успешных реализациях таких проектов мы не знаем, а главное — не знают наши партнеры-банки».
Фото: Good Wood
А что, можно было?
Большинство потенциальных покупателей деревянного жилья чаще всего даже не знают о программе субсидирования ипотеки в деревянном домостроении, говорит и Михаил Африканов, руководитель проекта «Истринская долина». «По нашим наблюдениям, доля таких клиентов составляет не более трех процентов, что, конечно, крайне мало, учитывая высокий потенциал этой программы», — говорит эксперт.
Программа пока действует только в тестовом режиме, а потому делать выводы о каких-либо нюансах для потребителя рановато, отмечает коммерческий директор компании Naturi Денис Оносов. «Идут только робкие, первые шаги как со стороны клиентов, так и со стороны банков, — поясняет эксперт. — За прошедший с момента запуска программы период она никак не отразилась на общем состоянии рынка и не привела к перекосу показателей прошлых лет. Основная причина этого — отсутствие прозрачности и понятности процедуры, причем у всех сторон. Обратите внимание, банки не стараются рекламировать и продавать этот продукт как, к примеру, ипотечные кредиты на новостройки».
Те немногие, кто все-таки узнал о программе и пробует в ней поучаствовать, — это россияне со средним достатком и ниже. «Чаще всего это семейная пара с детьми, в возрасте 35+», — говорит Денис Оносов.
Есть и еще одна категория покупателей, активно заинтересовавшихся программой, добавляет Михаил Африканов. «Примечательно, что подобным финансовым продуктом не пренебрегают частные инвесторы. Дачу рядом с “большой водой” и в хорошей транспортной доступности от Москвы можно выгодно сдать и сохранить в качестве ликвидного актива, — поясняет эксперт. — А субсидированная ипотека позволяет оперативно — буквально за зиму — построить дом и найти арендатора». Впрочем, для этого надо, чтобы программу все-таки продлили.
Конечно, «деревянная ипотека» — не единственный вариант покупки загородного жилья в кредит. Получить ипотеку можно и так — ставка будет в районе 13-15 процентов годовых, хотя есть варианты и более выгодные, под 10-11 и даже 9,5 (у Сбербанка) процентов. Правда, в большинстве случаев для получения кредита потребуется более существенный первоначальный взнос — в районе 30-40 процентов.
«Если говорить в принципе об ипотеке, спрос на нее существенный — даже в элитном сегменте. В частности, в нашем поселке это 10-15 процентов сделок, — рассказывает Юлия Шубина, директор по продажам КП «Новые Вешки». — Есть также программы рассрочки. Сумма минимального взноса для оформления рассрочки на полтора года составляет 30 процентов. Срок возведения дома всего 6-8 месяцев, а значит, собственник уже успеет въехать в готовый дом до окончания выплаты траншей и оставшуюся сумму, как вариант, может закрыть продажей старого жилья или ипотекой уже на более выгодных для себя условиях». Похожие условия рассрочки приводит в пример и Михаил Африканов.
«Главная проблема “деревянной ипотеки” — плохая осведомленность о ней среди потенциальных заемщиков, — резюмирует эксперт. — При этом инструменты, направленные на поддержку индивидуального домостроения, нужны и важны для развития страны и ее территорий. Полагаем, что в продлении и совершенствовании субсидированной ипотеки заинтересован каждый». И действительно, если программа все же выйдет на рабочие мощности, она станет хорошим вариантом для заинтересованных в покупке домов экономкласса россиян — каким и была в свое время задумана.