Загородный рынок Московской области уже не первый год находится в стагнации. Спроса почти нет, скидки не дают только самые упертые собственники. Все показатели ползут вниз — и сделки, и цены, и качество самих проектов. Фактически обзавестись дачей теперь можно за копейки. А вот стоит ли?
С начала года, как подсчитали аналитики портала «Мир Квартир», дачи подешевели по всей России. Подмосковье, конечно, ни в тройку, ни даже в десятку лидеров по падению цен не вошло: близость к столице удерживает от фатального падения. Но снижение все равно оказалось довольно серьезным: минус 8,4 процента смотрятся бледно разве что на фоне падений на 28-30 процентов, которые зафиксированы в Кировской области и Приморье.
Присмотревшись внимательнее, можно увидеть, что цены снижаются во всех сегментах загородного рынка Московской области — от коттеджей и таунхаусов до земельных участков. Однако к бешеному спросу это не приводит. Результат — застройщики потихоньку сворачивают свою активность.
«В третьем квартале 2018-го на первичном загородном рынке в продажу не поступило ни одного нового поселка, — рассказывает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. — Это вполне соответствует тенденции низкой девелоперской активности, которая сложилась на рынке. С лета 2017 года на рынке сохраняется нулевая динамика».
Как уточняют в компании «Инком-Недвижимость», если что-то и выводится в продажу, это в основном участки без подряда на строительство — к ноябрю их доля в предложении эконом-класс уже превысила 80 процентов. В целом, как отмечают в компании, распространенная среди игроков рынка стратегия в последнее время — избавляться от застройки в проектах, минимизировать инфраструктуру, новых проектов не начинать и вообще потихоньку переориентироваться на другие сферы деятельности. Поскольку на загородном рынке ловить в обозримой перспективе будет нечего. «Звонков по вопросам приобретения коттеджей и участков у нас выросло на 3,5 процента к прошлому году, количество показов снизилось на 55,5 процента, — делится статистикой Илья Менжунов. — Качество запросов снижается». Продавцы готовы к скидкам до 20-25 процентов от стоимости и охотно обсуждают с желающими что-нибудь купить не только дисконты, но и рассрочку, отмечает эксперт.
На практике это выливается, в частности, в то, что более-менее ликвидные варианты потихоньку раскупаются, а имеющийся ассортимент предложений неминуемо теряет в качестве. Как говорит директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Антон Архипов, низкокачественные поселки, выводимые в продажу в последние годы, прибыль в сегодняшних условиях не приносят. «Проблема в том, что для создания принципиально иного предложения нужны серьезные финансовые и кадровые ресурсы, но компаний с таким портфелем на "загородке" очень мало — максимум в десять процентов», — сетует эксперт.
В общем, рынок сейчас компаниям неинтересен, и большинство игроков стремится поскорее унести ноги, распродавая то, что приходится реализовывать, чуть ли не по себестоимости. Стоимость подмосковной сотки, как подсчитали в «Мире Квартир», начинается от 57,3 тысячи рублей. Но что это за продукт?
«Ценообразование на загородном рынке гораздо сложнее, чем, например, формирование цен на квартиры в городе. Число переменных настолько велико, что цены на участки одинаковой площади в одной локации могут различаться на порядки, — рассказывает Михаил Африканов, руководитель проекта «Истринская долина». — Сегодня самая дешевая земля — в отдаленном Озерском районе Подмосковья, где цена сотки начинается от 50-55 тысяч рублей. Недостатки здесь очевидны: слабо развитый район, плохая транспортная доступность. Соблазн приобрести наиболее дешевую землю может привести к плачевным последствиям. Средняя же стоимость сотки во всей Московской области втрое выше — порядка 150 тысяч рублей».
«Если задаться такой целью, можно найти землю и дешевле — чуть ли не по 10-15 тысяч рублей за сотку. Но это годится разве что для того, чтобы воткнуть табличку "вот моя собственность", как космонавт на Луне, — рассказывает Ольга Вершинина, частный агент, работающий на загородном рынке с конца 2000-х. — Это будет удаленный район, плохой рельеф, никаких коммуникаций. А, чтобы вы понимали, тянуть коммуникации получится дороже, чем вы купили участок».
Второй по доступности вариант — участок в старом, еще «советском» садовом товариществе. Стоит трижды подумать, прежде чем покупать участок в старом советском СНТ или ДНТ. Земля там выдавалась еще задолго до появления института частной собственности, а трудности кадастрового учета не ушли до сих пор — около половины всех участков в стране не имеют точных границ. Продавать такие участки (без границ или со спорными границами) нельзя, но даже если земля поставлена на кадастровый учет, соседи могут захотеть эти границы подвинуть.
Но и организованные поселки — теперь не гарантия надлежащего качества продукта, поскольку застройщики массово «режут косты» и убирают из своих проектов все, что только можно. По статистике «Инкома», за последние десять лет в загородных поселках Подмосковья (даже дорогих!) закрылось более половины ресторанов и фитнес-клубов, а 80 процентов выводимых на рынок проектов не имеют централизованного водопровода и канализации.
Так что радость от снижения цен имеет и свою оборотную сторону — в виде падения качества и серьезного роста дополнительных расходов после покупки.
«Брать лучше готовые дома или участки с подрядами, — резюмирует Ольга Вершинина. — Причем надо смотреть и проверять все: документы на землю, границы участка по Росреестру, техусловия на коммуникации, договоры застройщика с подрядчиками. Если дом готовый — надо смотреть в реале, как работает водопровод, спросить соседей, как часто бывают сбои с электричеством и водой и т.п. Есть ли питьевая вода, какой установлен септик и так далее. А брать то, что никак нельзя проверить и пощупать, не советую ни при каком рынке».
Статистика компаний-игроков рынка этот тезис подтверждает. Так, по статистике «Инком-Недвижимость», до 70 процентов купленных в последние годы участков без подряда потом выходят на вторичный рынок — причем ровно в том же состоянии, в каком были куплены. В буквальном смысле по принципу: «купить что-нибудь ненужное, чтобы потом продать что-нибудь ненужное». И хорошо еще, если не с огромной скидкой.