«Жилье бизнес-класса» — звучит солидно. И когда-то такие ЖК действительно стоили дорого. Но ситуация меняется: средний бюджет предложения квартир в новостройках бизнес-класса только за три последних года снизился на 30 процентов. В чем причина такой демократизации и не исчезнет ли такими темпами бизнес-класс, который продается уже практически по цене «эконома», «Лента.ру» расспросила участников рынка.
Средняя квартира бизнес-класса в феврале 2019-го, как подсчитали в компании «Азбука Жилья», стоила 19 миллионов рублей — но эта статистика учитывает все типы квартир, включая многокомнатные. А вот минимальный бюджет предложения составил всего 4,32 миллиона — сумма, которую применительно к московской недвижимости крупной назвать сложно.
«Сегмент бизнес-класса на первичном рынке жилья, можно сказать, стал более массовым. В настоящий момент в совокупной площади квартир он превышает объем предложения в классе комфорт (1,39 против 1,1 миллиона квадратных метров), — рассказывает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». — И если по отношению к элитному классу средняя стоимость одного квадратного метра бизнес-класса за последние пять лет практически не поменялась (“бизнес” сейчас дешевле примерно на 56 процентов), то относительно комфорт-класса произошло сближение. В начале 2015 года средняя стоимость метра квартиры бизнес-класса была выше, чем в “комфорте”, почти в два раза, а сейчас — только на 58 процентов».
Ты откуда такой деловой
Для начала стоит вспомнить, как возникло само понятие бизнес-класса и что тогда понималось под этим термином. «В постперестроечные времена, когда люди начали активно ездить в зарубежные поездки, когда в нашу страну хлынули потоки новой информации и были налажены поставки невиданных до этого импортных товаров, в Москве появилось сначала понятие “евроремонта”, а затем — жилья бизнес-класса, потребителем которого стал зарождающийся тогда средний класс — бизнесмены. — рассказывает Алексей Беляев, партнер АО «КТБ ЖБ», заместитель директора «НИИЖБ им. А.А. Гвоздева». — Оба понятия носили очень размытый характер, условно обозначая что-то отличное от типового панельного домостроения».
«Спрос на высокий класс был порожден желанием образовавшейся “олигархической прослойки” жить в более комфортных условиях, чем при СССР, — вспоминает об истоках формирования сегмента Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер». — К 1996-1997-м годам формулируются основные требования, предъявляемые к “бизнесу”: огороженная территория, собственный паркинг, помещения для коммерческой недвижимости на первых этажах, свободная планировка, просторные квартиры. Одним из первых проектов, соответствующих перечисленным характеристикам, стал «Весковский переулок, 2», сданный в 1994 году. Это 11-этажный дом с собственной территорией, наземной парковкой, потолками 3,2 метра и квартирами с увеличенным метражом — 230 “квадратов”». К первым проектам бизнес-класса эксперт относит также ЖК “Квартал на Ленинском” и “Адмирал” в Новых Черемушках. Большой объем таких новостроек появился в 2000-е — в основном они строились в спальных районах по наиболее престижным направлениям и выделялись на фоне однотипной застройки.
«На тот момент цены на квартиры в “бизнесе" колебались на уровне 40-60 тысяч рублей (тогда это были 900-1200 долларов) за метр, — рассказывает Павел Брызгалов. — “Золотые ключи” вышли в сентябре 2000 года по 1050 долларов метр, ЖК “Олимпия” — в августе 2002 года по 53 тысячи за “квадрат”, “Алые Паруса” — тогда же по 48 тысяч за метр. В декабре 2002 года по 43 тысячи рублей за метр стартовал “Триумф палас”, в мае 2003-го — “Соколиное гнездо” (51 тысяча рублей), в июне 2004-го — ЖК “Континенталь”, цена метра аналогичная. Для сравнения: ЖК эконом-класса “Марьинский парк” тогда продавался по 16 тысяч рублей за метр».
Примерно таким бизнес-класс и оставался вплоть до первого кризиса двухтысячных, который грянул в 2009-м. Тогда, говорит Брызгалов, и начался процесс расслоения — появился промежуточный сегмент комфорт-класса, более доступный по цене и вобравший в себя многие характеристики «бизнеса». «Диффузия между классами, которая отражает диверсификацию предложения по различным группам спроса и целевым аудиториям, продолжается по сей день», — резюмирует эксперт.
«На столичном рынке до сих пор можно найти настоящих “старожилов” бизнес-класса. Например, продажи ЖК “Дирижабль” стартовали еще в 2005 году, “Триколор” и “Маршал” — в 2007-м, “Скай Форт” — в 2008-м, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Сейчас квартиры в этих проектах до сих пор есть в продаже у застройщиков, и метр стоит порядка 220 тысяч рублей. Для сравнения: средняя стоимость метра в современных новостройках бизнес-класса составляет 245 тысяч, то есть застройщики ЖК-“ветеранов” вынуждены демпинговать, чтобы привлечь спрос».
Ближе к народу
За годы, которые прошли с первого кризиса нашего тысячелетия, в сегменте изменилось почти все, кроме названия, говорит Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ — Супермаркет недвижимости».
«Строгих требований к площади квартир больше нет. К высоте потолков — есть, но даже если в проекте заявлено менее 2,8 метра, никто не помешает ему назваться бизнес-классом, а потолки выше трех метров расцениваются как серьезное конкурентное преимущество, — перечисляет эксперт. — Самые интересные изменения произошли в географии: бизнес-класс впервые пошел на север (жилой дом “Дуэт” на Дегунинской), северо-восток (ЖК Silver у метро “Ботанический сад”, “Триколор” там же), на восток (ЖК “Лефорт”, Bauman House) и юго-восток (ЖК “Символ”, “Метрополия”). Бизнес-класс покинули и казавшиеся обязательными фитнес-клубы».
На выходе из кризиса, рассказывает Владимир Моребис, коммерческий директор Est-a-Tet, были заметно оптимизированы площади. «Если в первой волне ЖК бизнес-класса планировки чаще всего делались свободными, и площадь однокомнатной квартиры могла составлять 50 метров, “двушки” — 80, то в “десятых” площади стали сокращаться, а начиная с 2014-го в сегмент пришли компактные квартиры-студии».
«В начале 2000-х площади однокомнатных квартир в проектах бизнес-класса составляли 50-60 метров, двухкомнатных — 70-80, а трехкомнатных — 90-120 метров, — развивает тему Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость. — И даже если не брать в расчет появившийся в сегменте формат квартир-студий, то за последние пять-семь лет средняя площадь квартир в новостройках бизнес-класса уменьшилась на 24 процента». В результате, как говорит Татьяна Подкидышева, средняя площадь квартиры в сегменте (в эту статистику включены как студии, так и многокомнатные квартиры — весь спектр предложения) к 2019 году достигла 73 квадратных метров. А вот география формата расширилась — теперь ЖК бизнес-класса есть во всех столичных округах.
«В 2018 году в Москве в продажу вышло более 20 ЖК бизнес-класса, многие из них — в необычных для этого сегмента районах, например, в Головинском районе (САО), Нагатинском районе (ЮАО), в промзоне Рязанского района (ЮВАО), — приводит свои данные Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимость». — На старте продаж стоимость квартиры в этих жилых комплексах приближалась к верхней планке сопоставимых по метражу и локации квартир комфорт-класса».
Бизнес-класс проник в традиционно малопрестижные районы, подешевел, стал скромнее в качественных характеристиках. Вплоть до близости к метро, говорит Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». По словам эксперта, лишь около трети проектов бизнес-класса, введенных после 2014 года, расположены недалеко от станций метро, МЦК и транспортно-пересадочных узлов.
Такие доступные
Итак, новостройки бизнес-класса стали сильно «попроще» предыдущих поколений. «Неизменными атрибутами жилья бизнес-класса остались монолитная технология строительства, индивидуальный архитектурный проект, подземный паркинг», — перечисляет Татьяна Подкидышева. Но многие из этих характеристик теперь доступны и в ЖК комфорт-класса.
Аудитория формата закономерным образом тоже изменилась, подчеркивает эксперт: «Вчерашний покупатель жилья бизнес-класса — преуспевающий бизнесмен, политик, медийная личность. Сейчас это стартаперы, молодые специалисты, представители богемы, топ-менеджеры, инвесторы и рантье». И не только: с развитием ипотеки в бизнес-класс пришли и самые среднестатистические москвичи — как семьи, так и одиночки. «Чуть больше половины покупателей в бизнес-классе — семейные пары, причем порядка 40 процентов из них воспитывают детей. На долю одиноких покупателей приходится около 45 процентов сделок», — рассказывает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.
«Дешевая ипотека в прошлом году простимулировала не только сегмент массового жилья — в бизнес-классе до 40 процентов всех сделок заключалось именно в ипотеку», — подчеркивает Дмитрий Алексеев.
Все перечисленные изменения, затронувшие сегмент, заставляют задуматься: а не ушел ли уже в прошлое тот тип недвижимости, который когда-то назывался «бизнес-классом»? И, соответственно, не исчезнет ли в ближайшее время термин, обозначающий несуществующий уже тип недвижимости?
«Существующая классификация разработана игроками рынка недвижимости для упрощения коммуникации между клиентами и продавцами, — рассуждает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». — Но когда дело заходит о покупке, клиенты руководствуются совершенно другими критериями и оперируют другими понятиями. Они смотрят на цену, локацию, окружение, изучают планировки... Так что классификация объектов по сути не играет большой роли, и в будущем границы между классами будут все больше размываться». «В перспективе ближайших десяти лет само понятие “жилье бизнес-класса” не исчезнет, — говорит Татьяна Подкидышева. — Но, как и все остальные классы, “бизнес” будет дробиться, появятся промежуточные варианты».
Что все это значит для покупателя? Скорее всего, маркировка перестанет иметь значение при выборе квартиры: называется ли жилой комплекс «комфорт-классом», «бизнес-классом» или вообще каким-нибудь «арт-классом» — какая разница? Главное, где находится, что из себя представляет и сколько стоит.