Несмотря на ослабление рубля, Москва остается одним из глобальных рынков элитной недвижимости. И хотя долларовые цены на элитные новостройки российской столицы за год снизились, средний московский метр все еще дороже, чем в Берлине и Майами. О том, с какими рекордами рынок встретил весну, «Ленте.ру» рассказывают застройщики и риелторы.
Элитная недвижимость — не просто статусный атрибут, но еще и актив, подверженный периодическим спадам. Согласно индексу жилой недвижимости премиум-класса Savills, темпы роста цен на дорогое жилье в 2018 году заметно снизились. А кое-где никакого роста не было вообще: например, в Дубае цены упали на 6 процентов, а в Москве — на 4,6 процента. В Savills такую динамику объясняют колебаниями цен на нефть — причем, как говорят эксперты компании, на 8 процентов подешевела и аренда.
Правда, речь о долларовых ценах. И, несмотря на эту тенденцию, Москва все еще обходит по средней цене квадратного метра (как в долларах, так и в евро) такие глобальные рынки, как Майами, Дубай, Мадрид и активно растущий Берлин.
Золотой ЦАО
Cнижение цен на глобальном уровне отнюдь не печалит игроков московского рынка — практически во всех сегментах столичного элитного рынка рублевый ценник, уверяют опрошенные «Лентой.ру» эксперты, напротив, растет, поддерживаемый высоким спросом.
По данным аналитиков «БЕСТ-Новострой», московские элитные новостройки прилично подросли в цене за один только февраль 2019-го: средний бюджет покупки в апарт-комплексах вырос на 8 процентов, до 105,5 миллиона рублей за лот, в «традиционных» ЖК с квартирами — на 2 процента, до 137,3 миллиона. Средняя стоимость метра в новостройках в начале марта находится на уровне от 838,7 тысячи (апартаменты) до 890 тысяч рублей (квартиры).
В премиальном сегменте, куда в последние несколько лет аналитики относят жилье в новостройках, которые по каким-либо параметрам (чаще всего это нецентральное местоположение) не дотягивают до «элитки», цены за год подросли, по данным Insigma, примерно на 10 процентов — до 750 тысяч рублей за метр.
Что до ценовых максимумов, по данным Kalinka Realty, они зафиксированы в Замоскворечье — в районе Якиманка. «Средняя цена предложения на Якиманке по итогам февраля составила 1,08 миллиона рублей за квадратный метр, — говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. — Высокий уровень цен объясняется тем, что в районе преобладают проекты на завершающей стадии готовности». В тройку лидеров, по словам Румянцевой, вошли также Хамовники и Арбат с показателями в 950 и 869 тысяч рублей за метр соответственно. Самые «доступные» элитные новостройки, по данным Kalinka, представлены в районах Таганский и Красносельский — 528 и 500 тысяч рублей за метр.
.
«Внутри каждого из районов есть свои локации, где цена в элитном проекте может быть выше среднего уровня на 20-25 процентов», — подчеркивает Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group.
Что касается аренды, рост в этом сегменте оказался еще более выраженным: как подсчитали аналитики компании Penny Lane Realty, со 150-200 тысяч рублей в 2016-м ставка аренды средней элитной квартиры выросла к 2018-му до 250 тысяч рублей в месяц. Правда, такие цифры отражают, скорее, «хотелки» квартирных хозяев, чем спрос со стороны арендаторов: эксперты компании подчеркивают, что не менее 20 процентов предложения вообще не интересуют съемщиков из-за неадекватно завышенного ценника.
И в аренде, и в продаже на элитном рынке аналитики традиционно отслеживают квартиры-рекордсмены, которые выставлены по максимальной стоимости. Мартовский рекорд, по статистике ЦИАН, принадлежит квартире в доме на Мосфильмовской улице. Этот пентхаус площадью немногим менее двух тысяч квадратных метров продается за три миллиарда рублей. Самая дорогая арендная квартира марта, по данным аналитиков компании, также находится не в самом сердце города: это четырехуровневый пентхаус на Ленинском проспекте. Ставка аренды 1100-метрового объекта — 800 тысяч рублей в месяц.
Дачный миллиард
Загородный рынок уже несколько лет находится в глубокой стагнации, хотя, как рассказывает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE, в элитном сегменте цены за год все же подросли — в среднем, на 4 процента. Однако в отдельных проектах — в частности, на Рублево-Успенском шоссе, — рост за год, по словам эксперта, составлял от 30 до 50 процентов. Впрочем, это были, скорее, локальные случаи, связанные со строительством одной из школ. «Похожая ситуация была в целом по направлениям, где произошло улучшение инфраструктуры: как транспортной, так и социальной», — добавляет Менжунов.
Относительно 2017 года, как рассказывает Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России, средний ценник высокобюджетного загородного объекта в Подмосковье вырос на 8 процентов, достигнув к февралю 2019-го 91,3 миллиона рублей. Средняя цена сотки земли без подряда — порядка трех миллионов рублей. Верхняя планка, по оценке Savills, находится на уровне 775 миллионов рублей за дом, хотя время от времени на рынке появляются и лоты значительно более высокой стоимости — как, например, особняк на Минском шоссе за 1,9 миллиарда рублей, признанный в конце 2018 года самым дорогим частным домом России.
Рынок аренды, по статистике Penny Lane Realty, представлен 662 домами (8 процентов из них можно снять не только в долгосрочную аренду, но и на лето). Средний бюджет в случае долгосрочной аренды составляет 460 тысяч рублей в месяц, краткосрочной — 550 тысяч рублей в месяц. Самый дорогой объект марта 2019-го, отмечают в компании, выставлен в аренду за 7,9 миллиона рублей в месяц — это дом на Рублевке площадью 1100 квадратных метров на участке в 300 соток.
Что до перспектив, как считает Илья Менжунов, прогноз загородному рынку не слишком позитивный: покупателей отпугивают «валютные качели». «В условиях экономической турбулентности все меньше клиентов решаются на сделку, — говорит эксперт. — Одни боятся прогадать с ценой, рассчитывая на падение стоимости. Другие ждут выгодного момента для конвертации валюты. В итоге всплеск спроса может смениться его стагнацией, если очередной пакет антироссийских санкций снова приведет к обесцениванию рубля».
На городском рынке, как говорит Оксана Дивеева, спрос гораздо более активный. «В 2016-2017 годах было не так много новых интересных проектов, по сути, продавалось то, что было выведено ранее, — поясняет эксперт. — Но сейчас, с выходом целой плеяды проектов, мы видим высокий и стабильный спрос». Что, в свою очередь, будет стимулировать застройщиков выводить все новые проекты. Так что россиянам, у которых есть лишний миллиард, еще долго будет из чего выбирать.