Добро пожаловать в бомжи Как нотариусы лишают людей недвижимости

Депутаты Госдумы в осеннюю сессию должны рассмотреть несколько законопроектов, которые позволят дополнительно защитить собственников жилья от мошенников. Одна из новых технологий, активно развивающихся в последние годы, — электронный документооборот и его производная — цифровая ипотека, позволяющая полностью перенести процесс ипотечного кредитования в онлайн, отказавшись от столь непредсказуемых, а иногда и опасных посредников как нотариусы. В преимуществах и недостатках цифровой подписи разбиралась «Лента.ру».

Понятие нотариуса в России в широкий обиход вошло еще в 1866 году после учреждения нотариальной части при окружных судах. Словарь Даля дает этому слову следующее определение: «Присяжный чиновник, свидетельствующий договоры, обязательства и другие сделки между частными людьми; что маклер для купцов». С тех пор прошло более 150 лет, настал век компьютерных технологий, российская экономика активно переходит на «цифру» и блокчейн, гарантирующие легкость получения информации, простоту контроля над цифровыми потоками и полную безопасность электронного документооборота. Человеческого фактора в принятии решений становится все меньше, но только не в нотариальной деятельности. Этот сервис не претерпел существенных изменений и остается таким же непрозрачным и лишенным обязательств перед гражданами, каким он был полтора века назад.

Работа без гарантии

Многие клиенты, наслышанные о фактах мошенничества в сфере недвижимости, подходят к сделкам, по их собственному мнению, весьма «основательно». Сначала сами вчитываются в договор, в котором, откровенно говоря, ничего не понимают. Затем привлекают знакомых юристов, которые пытаются внести в договор правки, противоречащие Гражданскому кодексу РФ. Апогеем всей этой ситуации является нотариат. «Клиенты наивно полагают, что нотариальная сделка оградит их от любых форс-мажорных обстоятельств и является гарантией "чистоты", — говорит коммерческий директор "Монолит-Строй" Максим Логвинов. — При этом они забывают недавние истории, когда не совсем чистые на руку нотариусы вступали в сговор с "черными риелторами" и лишали людей недвижимости — оставляли их и без денег, и без квартиры».

К сожалению, клиенты забывают одну простую истину, которая уже давно в ходу на Западе: риелтор, как и юрист, и стоматолог, должен быть доверенным лицом. Но не нотариус, через которого проходят десятки сделок в день. «Мы неоднократно сталкивались с тем, что нотариусы действуют "формально", настаивая на своей форме договора и не подстраиваясь под особенности сделки, — продолжает эксперт. — А здесь может быть очень много "подводных камней": наследство, которое оспаривается, проведенная не совсем правильно приватизация и так далее. Никто не думает, что даже нотариально заверенную сделку легко можно оспорить в суде в случае наличия достаточных на то оснований. При этом нотариус за эту вероятность не отвечает, так как руководствуется предоставленными документами, не более».

Проблема заключается для клиентов в том, что нотариус никогда не сопровождает сделку полностью. «Проводя юридическую экспертизу документов при покупке недвижимости, нотариус выступает не более чем посредником, — говорит Олег Сухов, основатель "Юридического центра адвоката Олега Сухова". — То есть его место при желании клиента может занять любой другой квалифицированный юрист — адвокат, риелтор, сотрудник правового бюро и т.д. По закону такие услуги не входят в перечень нотариальных процедур, а являются дополнительными, которые позволяют нотариусам подрабатывать».

Надо понимать, что первичную правовую экспертизу документов перед регистрацией сделки проводит Росреестр. Именно в компетенции этой организации проверять историю владения объекта, а нотариус вряд ли способен на более тщательную проверку в силу своего функционала и полномочий, предписанных законом. То есть его работа сводится к изучению выписки из ЕГРП и проверки документов, представленных самим клиентом. К тому же нотариус не уполномочен качественно оценивать все возможные риски по сделке, а от страхования рисков, которое по закону обязаны делать все частные нотариусы, толку мало. «Судя по статистике, приведенной Федеральной нотариальной палатой, за последние 5 лет требования о компенсации ущерба нотариусам были предъявлены всего в 55 случаях. То есть в среднем 10 подобных фактов в год на общую сумму около 20 миллионов рублей», — отмечает Олег Сухов.

При этом нотариальная сделка не ускоряет регистрацию прав, а их программное обеспечение не позволяет предоставить полную интеграцию с Росреестром для регистрации сделок. При этом клиенты, доверяя нотариату, почему-то игнорируют другие, гораздо более надежные способы проведения сделок: аккредитив или использование электронной цифровой подписи (ЭЦП). В этом случае исключается пресловутый «человеческий фактор»: все происходит в автоматическом режиме — с «машиной» не договориться. Часто случается, что нотариусы входят в сговор с риелторами ради собственной выгоды.

Судебная практика

Уголовных дел, фигурантами которых становятся нотариусы, предостаточно. По одному из последних громких дел приговор был вынесен в конце августа этого года в Санкт-Петербурге. По делу о мошенничестве с квартирами умерших граждан на скамье подсудимых оказалось пять человек, включая нотариуса Нину Наумову. Чтобы подтвердить родство фиктивного наследника с умершим хозяином квартиры, они изготавливали подложные документы, затем обращались для государственной регистрации сделки по переходу права собственности к нотариусу Наумовой. Все деньги от продажи квартир злоумышленники делили между собой. В итоге суд приговорил сообщников к наказанию по статьям о мошенничестве, совершенном группой лиц по предварительному сговору, а также о покушении на мошенничество в значительном размере. Уже бывший нотариус получила пять лет лишения свободы условно с испытательным сроком. Два года условно за мошенничество в конце прошлого года получила другой нотариус из Санкт-Петербурга — Светлана Сафонова. Она оформила доверенность на получение средств со счета в банке от имени уже умершего человека.

Есть и другие примеры судебной практики, когда нотариусы действовали в сговоре с мошенниками и подделывали документы для незаконного завладения недвижимостью граждан. Так, в прошлом году в Воронежской области вынесен приговор частному нотариусу, удостоверившему подложную доверенность, в результате чего собственник лишился имущества на 135 миллионов рублей. Как следует из материалов дела, нотариус без присутствия собственника оформил подложную доверенность на два земельных участка в Рамонском районе, а также на склад и нежилое помещение в Воронеже. Впоследствии объекты недвижимости были проданы третьим лицам. Советский суд Воронежа признал 53-летнего Бориса Стахурлова виновным по части 1 статьи 202 УК РФ («Злоупотребление полномочиями частными нотариусами и аудиторами») и назначил штраф в размере 120 тысяч рублей.

Нередко нотариусов наказывают и реальными сроками. Два года назад Кисловодский городской суд приговорил Марзият Асанову к двум годам строго режима за изготовление фиктивного завещания в пользу риелтора. По этому документу тот приобрел права на недвижимое имущество, в результате чего потерпевшему был причинен ущерб в 20 миллионов рублей. А в Свердловской области процесс против черных риелторов и помогавшей оформлять им сделки нотариусу тянулся три года и стоил карьеры двум судьям. Как следует из материалов дела, риелторы Татьяна Коровина и Надежда Федотова, а также их знакомый нотариус Гульнара Богданова предлагали собственникам размен квартир с доплатой, однако на деле большая часть их подопечных оказывалась на улице. Решением Асбестовского городского суда Свердловской области от 25 сентября 2017 года нотариуса Гульнару Богданову приговорили к 6 годам заключения, а ее подельников – к 8 и 7,5 годам соответственно.

Машина вместо человека

Договориться с компьютером, в отличие от человека, невозможно. В том числе и поэтому электронная регистрация прав собственности, работающая в России с 2015 года, становится все популярнее. Так, доля услуг, оказанных Росреестром в электронном виде в прошлом году, составила 65,4 процента. Среди других причин перехода на цифру — сокращение срока оформления сделки, более совершенный и защищенный от «бумажных» ошибок документооборот.

Профессия же нотариуса еще четыре года назад была названа вымирающей. Исследователи Агентства стратегических инициатив и бизнес-школы «Сколково» тогда сказали, что после 2020 года она не будут востребована на профессиональном рынке благодаря развитию электронного документооборота и автоматизации учетных процессов. В частности, большую роль в этом сыграют подключение банков, страховых компаний и прочих организаций к общим базам данных для идентификации личности и проверки платежеспособности клиента, использование электронной подписи для заверения сделок, а также дальнейшее развитие интернет-сервисов для поиска и продажи недвижимости.

Можно констатировать, что рынок нотариата стагнирует. Происходит это еще и потому, что это одна из наименее прозрачных отраслей. И человеческий фактор играет не в ее пользу. Отсюда берут начало и обман клиентов, и всевозможные мошенничества, о которых говорилось выше.

#Цифра вперед

Цифровизация, наоборот, наступает. Уже сегодня можно купить квартиру в ипотеку без длительного сбора документов, продолжительного ожидания ответа от банка и многочисленных визитов к риелторам и в кредитное учреждение. Например, уже больше двух лет назад Сбербанк запустил ипотечный сервис, где все операции проводятся онлайн, — начиная от подачи заявки на ипотеку и заканчивая самой сделкой. В банке «Открытие» новый сервис «Ипотека онлайн» заработал в конце 2017 года. Он позволяет заполнить анкету, получить одобрение банка, выбрать интересующую ипотечную программу и параметры будущего кредита, загрузить скан-копии документов, а также назначить сделку дистанционно с помощью компьютера, ноутбука или смартфона. Всеми возможностями сервиса клиенты могут воспользоваться бесплатно, а срок рассмотрения онлайн-заявок составляет 48 часов. На сайте «Альфа-банка» личный кабинет ипотечного заемщика появился минувшим летом. С помощью него клиенты получают полный спектр необходимых для оформления ипотеки сервисов, не выходя из дома. В личном кабинете ипотечного заемщика реализованы заполнение анкеты и загрузка документов, подбор недвижимости, заказ и оценка недвижимости с возможностью выбора оценочной компании по желанию клиента и получением оценочного отчета онлайн. Также в личном кабинете можно автоматически сформировать пакет документов для страховой компании и мгновенно получить тариф и размер страховой премии. Аналогичные сервисы есть у Росбанка и Райффайзенбанка. Росбанк, например, обещает, что предварительное решение на получение ипотеки будет известно уже через 10 минут после отправки онлайн-заявки, а Промсвязьбанк предлагает оформить онлайн страховку на военную ипотеку.

Участники рынка констатируют, что доля онлайн-заявок в банках на жилищные кредиты уже превзошла долю обычных обращений с ипотечными заявлениями в офис. Они ожидают дальнейшее развитие этого тренда. А вместе с ним — отказа клиентов от традиционных практик, в частности таких, как нотариат.