Россияне в прошедшем году не оставили попыток решить свои жилищные проблемы, но из-за роста цен на квартиры в новостройках многие переориентировались на вторичный рынок, где их ждали давно. Владельцы построенного в советские годы жилья отлично разбираются в рыночной ситуации: следят, что там происходит на «первичке», и не забывают синхронно с застройщиками повышать цены. И если у последних в 2019-м на это были реальные основания — себестоимость строительства возросла из-за перехода на новую схему финансирования проектов, то собственниками старого метра, в основном, двигала обыкновенная жадность. Правда, ставка на рост цен себя не оправдала — покупатели не спешат брать дорогое советское жилье. Советское изобилие в 2020 году — в материале «Ленты.ру».
Жадность — не порок
О том, что в 2019-м «вторичка» дорожала по всей стране, свидетельствуют данные аналитиков. По подсчетам портала «Мир квартир», квадратный метр в среднем по стране (в городах с населением от 300 тысяч человек) за год вырос в цене на пять процентов, до 60 тысяч рублей. Средняя стоимость неновой квартиры увеличилась на те же пять процентов, до 3,5 миллиона рублей. В целом удорожание «квадрата» эксперты отметили на рынках недвижимости 64 городов из 70, где проводилось исследование.
Наиболее заметно — на 18 процентов, до 121 тысячи рублей за квадратный метр, — выросла стоимость бывшего в употреблении жилья во Владивостоке. Также ценовой скачок зафиксирован в Сочи (плюс 15 процентов, 126 тысяч за «квадрат»), Краснодаре (плюс 14 процентов, 64 тысячи рублей), Новокузнецке (плюс 12 процентов, 42 тысячи рублей за метр). На 8-11 процентов подорожали квадратные метры в Набережных Челнах, Махачкале, Чите, Ижевске, Санкт-Петербурге и в Казани.
Фото: Юрий Мартьянов / «Коммерсантъ»
«Собственники жилья слишком быстро поднимают цены при росте рынка и не спешат их снижать при его охлаждении — такова особенность мышления частных продавцов, которым "не горит" продать свою квартиру», — отмечает Павел Луценко, генеральный директор «Мира квартир». Удешевление «квадрата» (на один-четыре процента) аналитики выявили в четырех городах — Саранске, Челябинске, Оренбурге и Тольятти
В ЦИАН годовое удорожание «вторички» в России также оценивают в пять процентов, а ценовую прибавку за два года — в девять процентов — без учета динамики в Москве и Санкт-Петербурге. В двух столицах, как указывают аналитики, квадратные метры в 2019-м росли в цене быстрее, чем в провинции: московский метр за последние два года прибавил 15 процентов, петербургский — 11 процентов.
Московское бремя
Однако в Москве для владельцев квартир все не так безоблачно, как может показаться: местные риелторы утверждают, что в 2019-м столичный вторичный рынок окончательно разделился на три отдельных сегмента, каждый из которых живет своей жизнью. Первый — это сегмент жилья бизнес-класса и элитного, пребывающий в глубокой заморозке. Второй — двухкомнатные (кроме самых бюджетных) и трехкомнатные квартиры масс-маркета. Третий — однокомнатные и наиболее доступные двухкомнатные квартиры.
По наблюдениям сотрудников «ИНКОМ-Недвижимость», наиболее активный товарооборот, а также рост цен, к концу 2019-го происходил только в третьем сегменте. «Половина собственников таких объектов выставляют их на продажу по цене, превосходящей реальную рыночную стоимость, однако в некоторых случаях завышение оказывается оправданным, — отмечают в «ИНКОМ». — На данный момент спрос на эти жилплощади в полтора раза превышает предложение, а в группе наиболее ликвидных объектов, с отличными качественными характеристиками и без юридических изъянов, экспонируемых в локациях с налаженной инфраструктурой, — в два раза».
Быстрее всего, менее чем за месяц, с рынка уходят хорошие и дешевые «однушки». Для сравнения — средний срок продажи вторичной квартиры в Москве составляет на данный момент 69 дней. Но главное событие года на столичном рынке б/у жилья связано не со сроками реализации объектов, а скорее с психологической составляющей сделок. Если еще осенью 2018-го главенствующую позицию на рынке занимали продавцы, то к зиме 2019-го расстановка сил изменилась: условия сделок начали диктовать покупатели.
«Сейчас лидерство на вторичном рынке принадлежит покупателям, в то время как продавцам приходится ориентироваться на их ценовые запросы», — констатируют агенты. Они критикуют собственников, завышающих ценники. «На рынке всегда есть продавцы, считающие, что они ориентируются в вопросах установления цены гораздо лучше, чем профессиональные риелторы, — рассказывают в «ИНКОМ». — Однако в обстановке, когда условия диктует покупатель, неадекватная оценка своего предложения и нежелание идти на уступки как никогда грозят долгим простоем, даже в масс-маркете».
Фото: Дмитрий Лебедев / «Коммерсантъ»
Между тем в сложившихся рыночных условиях все чаще владельцы квартир, а не будущие новоселы, берут на себя оплату услуг риелторов и расходы на оформление сделки. Более того, в ближайшем будущем в Москве прогнозируют популяризацию еще одного выгодного для покупателей тренда: размер комиссионных будет закладываться в стоимость предложения, указываемую в объявлении о продаже объекта.
Вся тяжесть люкса
Если говорить о «вторичке», то хуже всех в 2019-м чувствовали себя продавцы «несвежих» элитных квартир в Москве. «На протяжении последних нескольких лет спрос здесь (в сегменте «элитки» — прим. «Ленты.ру») находился на крайне низком уровне, а к настоящему моменту — на минимальном, — утверждает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». — Виной тому непомерно высокие запросы собственников таких лотов — согласно нашим оценкам, 95 процентов квартир, относящихся к этой категории, экспонируются по завышенным ценам, зачастую докризисного уровня, по которым сейчас они никому не нужны».
По словам специалиста, у собственников таких квартир, как правило, нет нужды продавать их быстро, поэтому ценники они снижают крайне неохотно и медленно. В результате весомая часть элитных объектов «висит» в продаже годами. «С другой стороны, снижается интерес покупателей к таким квартирам, в том числе предлагаемым по адекватным ценам, — поясняет Сергей Шлома. — В условиях, когда большинство сограждан в прямом смысле слова считает каждую копейку, а прогнозы по поводу нового витка мирового кризиса звучат все чаще, даже те люди, которые раньше не отличались бережливостью, начинают более рационально относиться к своим расходам». Запросы покупателей элитной недвижимости в последние годы стали скромнее, и тяжелый люкс из 1990-х им не по нраву — содержать огромные квартиры накладно.
Еще один минус старой недоброй «элитки» — ее несоответствие нынешним вкусам состоятельных людей. Большинство такой «вторички» — это квартиры в домах, которые были введены в эксплуатацию в 1990-х и начале 2000-х. С тех пор устарели и сами дома, и квартиры, и особенно интерьеры, некогда считавшиеся невероятно привлекательными. На различных форумах и в личных блогах то и дело публикуются фотографии жилья, выставленного на продажу явно не ориентирующимися в реалиях хозяевами. Они гордятся позолоченной сантехникой, лепниной, мрамором и бархатными шторами и хотят продать все это по достойной цене, но слышат лишь эхо насмешек.
Кроме того, к концу 2019-го объемы реализации люксовой жилой недвижимости в России резко снизились из-за падения курса валюты США. По данным экспертов Skolkovo Realty, в Москве, например, продажи в декабре упали на 40-50 процентов в годовом выражении. Состоятельные покупатели, ранее планировавшие приобретение дорогих квартир, сорвали сделки — большинство из них имеют сбережения в долларах, и тратить эти деньги в настоящее время невыгодно.
«В маленьких городах цены будут падать»
Риелторы полагают, что в 2020-м ситуация на вторичном рынке жилья кардинально не изменится: кто-то прогнозирует небольшой рост стоимости квадратного метра, кто-то — сохранение текущих ценников. Печальное будущее — у советского жилого фонда и тех же переоцененных элитных квартир.
Фото: Станислав Красильников / ТАСС
«Определенная часть предложения — старый фонд, квартиры без ремонта или в неудачных локациях — в ближайшие несколько месяцев будет менее интересна потенциальным покупателям, — говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Соответственно, владельцам таких лотов придется либо снижать на них цену, либо снимать с продажи». По мнению эксперта, качественное жилье (в домах, построенных после 2000 года), а также совсем свежая «вторичка» будут расти в цене, хоть и невысокими темпами. Среди причин, способствующих удорожанию «квадрата», Доброхотова называет снижение ипотечных ставок, которое стимулирует спрос на жилье, а также увеличение числа качественных вторичных объектов в продаже. «Выбор значительно расширится за счет вышедших на вторичный рынок сданных новостроек», — поясняет эксперт.
«Покупатели все равно будут тщательно выбирать самые выгодные и ликвидные квартиры, они не готовы переплачивать, — предупреждает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — А переоцененные квартиры остаются на экспозиции долго, ими почти не интересуются. Учитывая, что улучшение благосостояния населения не прогнозируется, интереса к завышенным по цене квартирам также не будет. Поэтому ориентировочно весной цены на такие квартиры все же несколько снизятся — в среднем на пять-семь процентов. В целом же рост цен на "вторичке" ожидаем в пределах инфляции».
Павел Луценко считает, что в текущем году рост цен на б/у недвижимость замедлится, а кое-где вообще остановится, так как существенная доля покупателей переориентируется на квартиры в новостройках. «"Вторичка" снова проигрывает конкуренцию, особенно старый советский фонд, — подчеркивает эксперт. — В тех городах, где много нового строительства, цены могут продолжить расти, так как новые дома постепенно переходят на вторичный рынок и поднимают среднюю цену. В маленьких же городах, откуда идет отток населения и новостроек мало, цены будут падать».
В «ИНКОМ» не ожидают существенного роста или падения цен на вторичную недвижимость, но указывают, что два фактора могут слегка сбить ценники в 2020-м: это невысокая платежеспособность большей части населения и эмоциональное состояние самих покупателей — из-за сильной неуверенности в завтрашнем дне многие не решаются выйти на сделку, что вынуждает продавцов снижать стоимость предложения. В «Бон Тон» обещают рост цен на «новую вторичку» (квартиры в новостройках, перешедших на вторичный рынок) и удешевление советских квартир.
Этот прогноз будет актуальным при дальнейшем сокращении ставок по жилищным кредитам, но их динамика неподвластна ни продавцам квадратных метров, ни скромным покупателям, ни даже ушлым риелторам. Тем временем оптимистично настроены сами россияне: около 40 процентов российских семей по-прежнему хотят улучшить свои жилищные условия — в основном из-за нежелания оставаться на одной территории с родственниками. Две трети из них планируют купить недвижимость. Оставшейся трети, по-видимому, придется пройти все этапы смирения и погрузиться в коммунальную нирвану либо сделать выбор в пользу аренды жилья.