Принять квартиру в новостройке и быть полностью довольным — в России это почти невозможно: практика такова, что отечественные застройщики сдают жилье с множественными дефектами. Чаще всего новоселы жалуются на изъяны в оконных и балконных блоках, плохую герметизацию швов, низкое качество отделочных работ и недолжное состояние сантехники. В стране, где проблемными только официально признаны, по данным на февраль 2020-го, около трех тысяч многоквартирных домов, скол на унитазе — это мелочь, из-за которой вряд ли стоит переживать. Да и проблемный дом рано или поздно будет достроен, было бы терпение. Куда хуже, когда соинвестор, вложившись в один проект, в конечном итоге оказывается участником совершенно другого. Именно в такой переплет попал Роман (имя изменено по просьбе рассказчика) — покупатель квартиры в одном из жилых комплексов на территории Новой Москвы. Своим опытом он поделился с «Лентой.ру».
Новое против старого
Покупке предшествовал долгий выбор. Шел 2015 год. Вторичные варианты я тогда даже не рассматривал, поскольку хотелось свободную планировку, адекватный контингент соседей и всю инфраструктуру в шаговой доступности. Новые жилые комплексы сейчас, по идее, строят именно по такому принципу, предусматривая для будущих жильцов все необходимое — магазины, детские сады, поликлиники, спортивные площадки и прочее.
Долго колебался между предложениями в так называемой «старой» Москве (в пределах Московской кольцевой автодороги) и вариантами в Новой Москве, в 10-15 километрах от МКАД, в пешей доступности от метро. Ради интереса даже съездил в Подмосковье, в Домодедово, чтобы узнать, какой разброс цен в зависимости от удаленности от центра столицы. Из четырех-пяти просмотренных объектов выбор в итоге пал на жилой комплекс «Рассказово», расположенный в Новомосковском округе.
Проект реализовывала строительная компания Sezar Group (по документам — ООО «Красный Октябрь — Рассказовка»). На тот момент у застройщика уже имелся в портфолио проект «Николин парк» (жилой комплекс в поселении Сосенское, также в Новой Москве), да и отзывы о застройщике в интернете в основном были положительные. Также подкупило расположение комплекса — поблизости обещали открыть станцию «Рассказовка» желтой ветки московского метрополитена, и ее действительно открыли летом 2018-го.
Что мы видим на картине
Договор долевого участия в строительстве я подписал в 2016 году. Застройщик при подписании договора предлагал два варианта оплаты: полностью и в рассрочку с 50-процентной предоплатой. Когда мы впервые приехали в офис продаж, менеджеры сразу кинулись сравнивать «Рассказово» с другими комплексами — а их в Новой Москве немало. Акцент делали, естественно, на преимуществах своего проекта. Упоминались такие плюсы, как закрытая территория, относительно невысокая этажность домов — 9-11 этажей, собственные пруд и огромный парк на территории, в котором к тому же планировалось обустроить контактный зоопарк. Кроме того, нам обещали реализовать концепцию закрытых дворов — это значит, что автомобили не могут заезжать во внутренние дворы (кроме машин специальных служб; тут застройщик не обманул, дворы действительно закрытые). Понравилось и то, что «Рассказово» возводился в окружении Ульяновского лесопарка.
Макет с планом застройки, который демонстрировался герою материала в офисе продаж в 2016 году
Фото: предоставлено героем материала
То же самое нам показывали в рекламных буклетах, у меня один из них сохранился. Застройщик собирался строить на территории восемь жилых домов, из них два с апартаментами, а также школу, поликлинику, паркинг, парк и пруд. Главным преимуществом, как сладко пели нам в уши менеджеры по продажам, должна была стать невысокая этажность комплекса и закрытая от посторонних территория с контрольно-пропускным пунктом. Особенно подчеркивалось, что у жителей не будет никаких проблем с парковкой и выездом из ЖК — поскольку этажность домов не будет превышать 11 этажей. Это значит — не слишком много соседей, умеренное количество машин, следовательно — отсутствие заторов и достаточно места, где можно припарковаться.
Более того, менеджеры предлагали квартиры с видом на парк с наценкой в 500 тысяч рублей. Столь красивая реклама не могла не привлечь внимание потенциальных покупателей.
Мне лично больше всего понравились обособленность будущего жилого комплекса и его не перенаселенность за счет малой этажности. Снимая квартиры в районах Москвы, я очень часто чувствовал, что нахожусь будто в муравейнике: вокруг огромные многоэтажки, нависающие над головой и психологически тебя сдавливающие. На этом фоне «Рассказово» действительно казалось проектом класса «комфорт+». Я подумал — есть за что переплачивать, покупая там квартиру. А уж парк на территории — это вообще высший класс. Так и решился на покупку — без каких-либо сомнений и переживаний.
Небоскребы локти скручивают
А дальше, как говорится, началось. Я попал во вторую очередь застройки. Жильцы первой очереди к тому времени уже осваивались в новых домах. В начале 2018-го дольщики подали запрос в администрацию Внуковского поселения, где находится «Рассказово», на размещение светофора при выезде из жилого комплекса. Каково же было удивление, когда в ответ мы получили разрешение с совершенно другим планом застройки. Вместо обещанного парка на нем были отмечены 22-этажные небоскребы.
Фото: Марина Лысцева / ТАСС
Естественно, стали звонить в офис продаж. На все наши вопросы, касающиеся взявшихся из ниоткуда кардинальных изменений в проекте, менеджеры отвечали одинаково: мол, о новом плане застройки ничего не знаем, впервые о нем слышим. Через неделю этой игры в несознанку сотрудники офиса начали продвигать другую версию преображения проекта. Якобы это администрация Внуковского поселения навязала застройщику новый план с 22-этажными домами вместо парка, а бороться с официальной властью застройщику не под силу.
Нужно отметить, что после этого где-то в течение полугода менеджеры по продажам продолжали вводить в заблуждение новых покупателей, демонстрируя старый план застройки с парком и восемью домами на макете и в буклетах. На официальном сайте «Рассказово» рекламу также не поменяли, показывали как ни в чем не бывало квартиры с видом на парк.
Разрешение на строительство домов на месте обещанного парка было получено в начале 2018 года. Известно, что процедура оформления разрешения занимает достаточно много времени — соответственно, компания изначально продумала аферу с кардинальным изменением плана и увеличением плотности застройки. Единственное, чем в той ситуации рисковал застройщик, — это своей репутацией и несколькими тысячами рублей: штрафы за недобросовестную рекламу, насколько я знаю, у нас мизерные. При этом ему удалось ловко обмануть сотни (если не тысячи) покупателей жилья на миллиарды рублей.
Кроме того, в соответствии с первоначальным планом застройки на территории жилого комплекса к 2019 году должны были появиться объекты социального назначения — поликлиника, школа, детский сад. До сих пор нет ни школы, ни поликлиники.
Да здравствует наш суд
В нашем жилом комплексе пока не заселены, по моей оценке, около 50 процентов квартир, но уже сейчас здесь очень проблемно припарковать машину. Есть паркинг, но понятно, что там на всех мест не хватит.
Обновленный макет территории ЖК «Рассказово» в офисе продаж компании-застройщика
Фото: предоставлено героем материала
Конечно, мы пытались бороться с противоправными действиями застройщика. Когда узнали об изменении проекта, немедленно создали инициативную группу. Были привлечены компетентные юристы для составления судебных исков. Общались с медиа, чтобы осветить происходящее в «Рассказово». Мы, жильцы и дольщики, строчили в различные инстанции жалобы на застройщика, устраивали возле офиса продаж пикеты и митинги, писали гневные отзывы в интернете. В общем, всячески пытались отстоять свои законные права на первоначальный проект, за участие в котором каждый из нас заплатил.
В отношении застройщика было подано несколько исков в суды Москвы. В рамках одного из них — к Мосгосстройнадзору — мы оспаривали разрешения на строительство тех самых небоскребов на месте парка, выданные компании в 2018 году. Поскольку «Рассказово» находится в непосредственной близости от аэропорта Внуково, то строить 22-этажные дома там вообще нельзя из-за превышения высотности и норм по шумам. Как выдавались эти разрешения — это отдельная история, в которой, наверное, должны разбираться правоохранительные органы.
В соответствии с решением Дорогомиловского районного суда по групповому иску от дольщиков ЖК «Рассказово» (подан в 2018 году) застройщик согласовал строительство домов в ЖК с Межрегиональным территориальным управлением воздушного транспорта (Центральное МТУ Росавиации). Согласно выданному заключению, безопасность полетов с учетом построенного объекта обеспечивается, строительство ЖК не влияет на работу систем посадок, средств радиолокации и радионавигации. Доводы истцов о том, что ЖК попадает под ограничения по этажности и в зону санитарного разрыва по шумам, что на части земельного участка запрещено любое строительство, своего объективного подтверждения в судебном заседании не нашли.
Тот же суд постановил, что «права административных истцов на благоприятную среду обитания выдачей разрешений на строительство (высотных домов в ЖК «Рассказово» — прим. «Ленты.ру») не нарушены». В судебном решении отмечается, что «жилой комплекс расположен в Москве — городе с высокой плотностью застройки, где работают промышленные предприятия, в постоянном режиме возводятся объекты капитального строительства, таким образом, наличие либо отсутствие зеленой зоны никаким образом не скажется на экологической обстановке строящегося микрорайона».
Естественно, застройщиком нарушались и сроки сдачи жилья в эксплуатацию. Многие покупатели претендовали на неустойку за просрочку по договорам долевого участия. Из других проблем — управляющая компания, обслуживающая наш дом и установившая завышенные, на мой взгляд, тарифы. В общем, все типичные прелести покупки жилья в новостройке.
Я понимаю, что наша история — моя и моих соседей — не кажется такой уж страшной, если поставить рядом людей, которые заплатили деньги за квартиры и не получили вообще ничего, например, из-за банкротства застройщиков. Да еще и вынуждены выплачивать ипотеку. Кто-то скажет, что мы тут в «Рассказово» зажрались: парк (вернее, его отсутствие) — это ведь мелочь по сравнению с недостроенным домом. Но у нас своя правда и своя боль. Когда застройщик нагло врет в проектной декларации, вешает лапшу на уши покупателям, а потом творит, что хочет, руководствуясь лишь желанием побольше заработать, — поверьте, это неприятно и неправильно. Свой негативный опыт покупки квартиры в новостройке я получил, и в дальнейшем со строящимся жильем связываться не буду.
«Нужно было выполнить обязательства перед покупателями»
В Sezar Group, возводящей ЖК «Рассказово», «Ленте.ру» рассказали, что изменения в проект не скрывались — в апреле 2018-го компания даже провела пресс-конференцию, представив предполагаемые преобразования. «Согласно обновленной концепции, на территории в 34 гектара десять жилых домов, — уточнили в пресс-службе застройщика. — Ранее проект предусматривал девять зданий, из них семь жилых и два офисно-гостиничных».
Кризис 2014 года поставил вопрос об экономической рентабельности офисной недвижимости, составлявшей одну треть в совокупном объеме строительства ЖК «Рассказово», пояснили в компании. «Было необходимо найти решение, которое позволит выполнить обязательства перед покупателями: выдержать гарантированное качество продукта — архитектуры, отделки мест общественного пользования, благоустройства территории, — сохранив при этом положительным финансовый баланс проекта. Решением стал отказ от офисно-гостиничной недвижимости и строительство дополнительного объема жилой», — заявили в пресс-службе.
При проработке проектных решений компания руководствовалась принципом «в обязательном порядке сохранить все характеристики, зафиксированные в договорах долевого участия для тех, кто приобрел квартиру до 2018 года», подчеркнул представитель Sezar Group.
Преобразованный проект, по словам сотрудника пресс-службы, предусматривает увеличенный объем социальной инфраструктуры: в частности, коэффициент обеспечения жителей детскими садами вырос на 35 процентов, поликлиниками — на 45 процентов, местами в школе — на 35 процентов.
«На месте планируемого в изначальной концепции парка будет построена малоэтажная школа, — подчеркивают в компании. — Рекреационная прогулочная зона организуется на набережной лесного озера, к ее благоустройству компания уже приступила. Этажность двух новых домов будет каскадной: от восьми до 22 этажей, рост высотности — от восьми со стороны существующей застройки с постепенным повышением к границе участка».
Вишенка на торте, согласно утверждениям представителя застройщика, — новые дома в составе комплекса строятся с подземным паркингом. Это решение якобы позволило увеличить коэффициент обеспеченности машино-местами жителей комплекса на 25 процентов по сравнению с проектом 2014 года и минимизировать автомобильный трафик на территории ЖК.