По закону, жители многоквартирных домов в России имеют право сами выбирать способ управления зданиями — можно распоряжаться имуществом непосредственно, создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или переложить все заботы на плечи управляющей компании (УК). Последний вариант — самый простой, но и самый непредсказуемый. Приглашенные фирмы зачастую элементарно не справляются со своими обязанностями, не стесняются завышать тарифы, а на критику реагируют или болезненно, или вообще никак. Любую УК можно сменить — это право собственников жилья тоже закреплено законом. Но бизнес неохотно расстается с объектами, приносящими хороший доход, и его изгнание может вылиться в тяжелое противостояние сотрудников горе-фирмы и граждан, более не желающих платить за некачественное обслуживание. Так случилось в одном из московских жилых комплексов. Собственники квартир в красивом 20-этажном доме решили избавиться от УК, а теперь боятся возвращаться домой в темное время суток.
Жилье не для всех
Суровый конфликт между управляющей компанией и жителями развязался в многоквартирном доме «Приоритет» на Нагорном бульваре. Это монолитное здание в Юго-Западном административном округе Москвы, который по праву считается «легкими» столицы благодаря своим многочисленным парковым зонам и отсутствию действующих вредных производств.
Дом (он состоит из единственного корпуса) построен в 2011 году. Рядом парк Сосенки, Коробковский сад, многочисленные учебные учреждения, магазины, библиотека, горнолыжный клуб «Кант». Всего в здании почти полторы сотни квартир, но в продаже всего несколько. Ценник начинается от 30 миллионов рублей за лот общей площадью 96 квадратных метров, расположенный на предпоследнем 19 этаже. Верхняя ценовая планка — 94 миллиона рублей, столько просят за 147-метровую видовую квартиру «с ремонтом в современном стиле "неоклассика"». «Огороженная охраняемая территория, во дворе детская площадка, видеонаблюдение по периметру, сенсорные датчики при входе в подъезд, отделанный мрамором», — отмечается в объявлении.
Фото предоставлено жильцами ЖК «Приоритет»
В целом жилой комплекс хвалят — за расположение вблизи зеленых зон, хорошую транспортную доступность (рядом станции метро «Нахимовский проспект» и «Нагорная») и богатую инфраструктуру района. Критикуют за «архитектуру из 90-х» и достаточно высокую стоимость квартир.
По данным базы Domofond.ru, средняя стоимость квадратного метра жилья в районе Котловка, где построен дом, — чуть меньше 217 тысяч рублей. В «Приоритете» она составляет от 319 тысяч до 639 тысяч рублей. В цену, судя по всему, заложена плата за повышенный комфорт проживания, который, в том числе, должна обеспечивать управляющая компания. Но как раз этого жильцы лишены.
Нам такого не надо
Изначально домом управляла фирма, предложенная застройщиком — небезызвестной корпорацией «Баркли». Это ООО «ЭК «Городские усадьбы», возглавляемое предпринимателем Вадимом Казинцом — сыном Леонида Казинца, председателя правления корпорации «Баркли». Согласно данным СПАРК, до 23 января 2017 года «Городские усадьбы» принадлежали самой «Баркли», после чего компания перешла в собственность Вадима Казинца. У фирмы есть собственный исправно работающий сайт — для предприятия из жилищно-коммунальной сферы это довольно необычно.
Согласно данным на сайте, «Городские усадьбы» обслуживают несколько клубных особняков в центре Москвы, крупные жилые комплексы на улице Советской Армии, на Щукинской улице и один в Подмосковье. Почти все объекты возведены корпорацией «Баркли». Компания ведет интернет-блог, в котором освещаются актуальные проблемы управления жилой недвижимостью. В статье под заголовком «Удачное сотрудничество», например, написано, что «своевременно и качественно предоставленные услуги, профессионализм и оперативность работ управляющей компании помогают завоевать доверие жильцов и располагают к открытому диалогу, совместной деятельности».
Фото предоставлено жильцами ЖК «Приоритет»
С жителями «Приоритета» ни совместной деятельности, ни диалога не получилось — в конце декабря 2019-го они провели общее собрание, на котором решили отказаться от услуг «Городских усадеб» и создать ТСЖ для самостоятельного управления домом. Протокол собрания был, по словам избранного председателя правления ТСЖ Дмитрия Лощилина, проверен Мосжилинспекцией, выдан акт проверки без замечаний, а подлинники документов собрания приняты на хранение — как и положено по закону. Но УК просто уйти из дома отказалась — и дом «Приоритет» все еще числится на ее сайте в списке обслуживаемых объектов, несмотря на расторгнутые договоры управления зданием.
«У нас по дому почти не было должников, все платили исправно и платили немало, при этом качество обслуживания ухудшалось из года в год, — поясняет один из жителей дома, Евгений. — Смешно, но УК во главе с Вадимом Казинцом не могла найти 20 тысяч рублей на заправку огнетушителей, поэтому в период с июня 2019-го по январь 2020 года в доме не было огнетушителей вообще. Одновременно с этим стало известно, что УК накопила долги в несколько миллионов рублей перед ресурсниками. Зачем нам такая компания?»
Карнавала не будет
Все договоры услуг на управление домом с «Городскими усадьбами» были автоматически и в одностороннем порядке расторгнуты, Тверской районный суд 27 января 2020-го вынес определение, согласно которому компания не может препятствовать исключению из реестра лицензий города Москвы УК и многоквартирного дома на Нагорном бульваре, 19, корпус 1. Управляющая компания в целом ходатайствовала о приостановке деятельности ТСЖ «Приоритет», но суд не встал на ее сторону — отказал в ходатайстве (копия определения суда есть в распоряжении «Ленты.ру»). История могла бы на этом и закончиться, но руководитель «Городских усадеб» в нарушение закона так и не направил в Мосжилинспекцию заявление об изменении способа управления домом, то есть поражения не признал.
Видео предоставлено жителями ЖК «Приоритет»
По закону, после изгнания УК должна была в течение трех дней передать ТСЖ техническую документацию на дом и все общедомовое имущество собственников. Но вместо этого компания решила все забрать с собой. По словам Дмитрия Лощилина, 21 января 2020-го был организован взлом замков общедомовых помещений. Неизвестные украли из них паспорта на лифты, всю техническую и проектную документацию, которая, согласно положениям Жилищного кодекса РФ, является собственностью жителей. На записях с камер видеонаблюдения, запечатлевших взлом, отчетливо виден очень похожий на Вадима Казинца человек. Его разглядели дознаватели, более того — он и сам себя узнал на этой видеозаписи.
Стоимость восстановления документации для ТСЖ может составить около 8 миллионов рублей. При отсутствии паспортов на лифты их работа, по закону, должна быть остановлена. При этом в 20-этажном здании живут семь многодетных семей, есть ветераны боевых действий, пенсионеры, которые явно не способны подниматься наверх пешком.
Тем временем в доме появились, по описанию жителей, «лица кавказской внешности», которые, показав приказы о приеме на работу в ООО «ЭК «Городские усадьбы» с февраля 2020 года, выгнали на улицу сотрудников подрядных организаций. Стали угрожать расправой мужчинам из дома, не согласным с их действиями, настойчиво советовали подумать о близких и личном имуществе, при этом бравировали тем, что якобы являются чемпионами по боям без правил, борцами из ЦСКА, родственниками «дяди из Госдумы». При появлении полиции «чемпионы» прятались в маленьком техническом помещении и заявляли, что являются сантехниками, просто техниками и охранниками этого помещения. Эти же «охранники» развешивали по дому объявления о необходимости платить за управление домом «Городским усадьбам».
Видео предоставлено жителями ЖК «Приоритет»
«Одновременно руководитель УК рассылал по электронной почте угрозы жителям — тем, кто не заплатит "Городским усадьбы", якобы закроют выезд за границу, — говорит Дмитрий Лощилин. — Таким способом вымогательства на расчетный счет ООО "ЭК "Городские усадьбы" поступило более 300 тысяч рублей в январе 2020 года — при расторгнутых договорах управления, без решений собственников об управлении домом данной УК и по ставкам, не утвержденным общим собранием».
Будем бить
Самому Лощилину — пенсионеру и инвалиду II группы, возглавившему эту небольшую коммунальную революцию, неоднократно угрожали расправой на улицах Москвы. Его не пускали в дом вышеупомянутые «охранники, техники и сантехники». Когда для заключения договора на охрану здания приехали представители ЧОП, в доме появились два десятка «молодцов кавказской внешности», рассказывает Лощилин. Еще столько же приехало в дом в течение часа. Они грубили, хамили и настаивали на рукопашном бое с председателем ТСЖ.
«Я вынужден временно не проживать в доме со своей супругой в связи с реально воспринятыми мною и супругой угрозами жизни и здоровью, — написал Лощилин в заявлении, адресованном начальнику ГУ МВД России по городу Москве. — Являюсь инвалидом второй группы, пенсионером, поэтому не смогу преодолеть физическое воспрепятствование моему проходу в дом и квартиру группой лиц кавказской наружности. Ранее мне по телефону угрожал расправой, если я приеду в дом, гражданин, который представился Махмудовым Халидом Гурбановичем — "хозяином этого дома, чемпионом по боям без правил"».
Халид Махмудов (крайний справа)
Фото предоставлено жильцами ЖК «Приоритет»
На действия «Городских усадеб» Лощилин неоднократно жаловался в полицию, председателю Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергею Степашину. Но все обращения, по его словам, «заволокичиваются» из-за обширных связей руководителя управляющей компании. Лощилин также обратился в столичную прокуратуру и в суд с жалобой на незаконные действия (бездействие) должностных лиц Мосжилинспекции, задержавших на полтора месяца исключение из реестра лицензий города Москвы «Городских усадеб» и дома.
«По факту угроз физической расправы председателем ТСЖ и жителями дома в феврале 2020 года написаны заявления в ОМВД России по городу Москве по району Котловка. Достаточные и эффективные меры не приняты. Правонарушение не пресечено, общественный порядок не восстановлен, угрозы и самоуправство продолжаются, права 121 собственника помещений в доме нарушены, созданы опасные условия проживания в многоквартирном доме», — констатирует глава ТСЖ в обращении к главе столичного ГУВД. На бездействие полицейских он жаловался и в прокуратуру.
Сам дом как будто в осаде: по нему с непонятными намерениями бродят незнакомцы, женщины боятся выходить из квартир и выпускать детей в огороженный двор, мужчины — приезжать домой после заката. «Лица кавказской наружности самоуправно завладели, удерживают и препятствуют эксплуатации систем видеонаблюдения, контроля доступа в дом, пожарной сигнализации, индивидуального теплового пункта, электрощитовых и других коммуникаций, технической документации», — перечисляет Лощилин. Так жители элитной многоэтажки всего за пару месяцев фактически превратились в заложников. Действия неизвестных, которыми руководит, очевидно, кто-то извне, они воспринимают как реальную угрозу жизни.
Было ваше — стало наше
В разгар коммунального конфликта всплыл еще один интересный факт: жителям было объявлено, что две комнаты охраны, расположенные у въезда в паркинг, оформлены в собственность ООО «ЭК «Городские усадьбы». Из этих помещений, помимо прочего, осуществляется управление общедомовыми системами пожарной безопасности и контролируется доступ в дом, ведется видеонаблюдение и программируются карточки доступа, там находится пульт управления шлагбаумами и воротами в паркинг дома.
Фото: ЖК «Приоритет»
Помещения с общедомовыми инженерными коммуникациями не могут принадлежать одному собственнику, указывает Лощилин. Более того, по его словам, эти помещения с коммуникациями, согласно заключенным с покупателями договорам долевого участия, были проданы корпорацией «Баркли» 178 владельцам квартир как общая долевая собственность, входящая в состав общедомового имущества.
В договорах управления домом, действовавших с 2012-го по 31 декабря 2019 года, за содержание указанных помещений с жителей взималась плата. Собственники, по утверждениям Дмитрия Лощилина, никогда не давали своего согласия на отчуждение двух комнат охраны. Возникает вопрос — были ли квадратные метры просто украдены у жителей после начала конфликта, или же они действительно давно принадлежали «Городским усадьбам», но на протяжении многих лет за обслуживание этих помещений по непонятным причинам платили собственники квартир. В настоящее время в комнатах дислоцируются те самые «лица кавказской внешности с крепким телосложением и кобурой под верхней одеждой у некоторых», рассказывает глава ТСЖ «Приоритет».
«Крепкие парни-кавказцы в открытую говорили нам — "мы будем доить этот дом", "мы здесь потому, что вы отнимаете бизнес у человека, который тут имел его восемь лет", "ну и что ты живешь здесь, иди в квартиру, это тут общие зоны, не твои", — перечисляет житель дома Алексей. — При этом они отказывались называть свои имена и тем более фамилии. Спасибо сплоченному коллективу жителей нашего дома, которые оказали поддержку председателю ТСЖ и давали моральный отпор чужакам».
Нет, весь я не умру
Между тем заместитель главы Мосжилинспекции Виктория Гродинская 19 февраля 2020 года подписала распоряжение (№ 6874-РЛ «О приостановлении рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий города Москвы»), которое фактически приостановило отказ ЖК «Приоритет» от услуг управляющей компании «Городские усадьбы». На это решение чиновницы Дмитрий Лощилин в письменном виде пожаловался начальнику инстанции, Олегу Кичикову, и в прокуратуру города Москвы. Было назначено судебное заседание о бездействии должностного лица Мосжилинспекции.
«В распоряжении отсутствуют факты и содержатся необоснованные утверждения о якобы выявленных Мосжилинспекцией нарушениях при проведении общего собрания (жильцов — прим. «Ленты.ру»), — написал в жалобе Лощилин. — Необоснованно указано на несоответствие сведений в реестре лицензий города Москвы, ведение которого осуществляет Мосжилинспекция, и подлинников проверенных (без замечаний) документов общего собрания, находящихся на хранении в Мосжилинспекции с 30 декабря 2019 года». Все документы уже были проверены инстанцией, указал глава ТСЖ. Более того, правомерность деятельности ТСЖ подтвердил Тверской районный суд города Москвы.
На судебном заседании 28 февраля представитель Мосжилинспекции представила распоряжение №6928-РЛ от 26 февраля об исключении из реестра лицензий города Москвы «Городских усадеб» и дома на Нагорном бульваре (копия есть в распоряжении «Ленты.ру»). Документ подписан Викторией Гродинской. Но управляющая компания все равно не смирилась с поражением, констатирует Дмитрий Лощилин: 4 марта она обязана была передать ТСЖ общедомовое имущество и документы на дом, но не сделала этого — в нарушение действующего законодательства.
Кроме того, улучив момент до заступления нового ЧОП на охрану дома, сотрудники УК тайно вынесли все общедомовое оборудование из диспетчерской здания и скрылись, утверждает глава ТСЖ. По его словам, создания этих проблем жителям руководству «Городских усадеб» показалось мало: в ночь на 26 февраля некто проник в дом и распространил по почтовым ящикам бумаги о проведении голосования за перевод средств жителей дома из Фонда капитального ремонта города Москвы на расчетный счет «Городских усадеб». Речь идет о накопленных гражданами 16 миллионах рублей.
«У некоторых жителей были сомнения в целесообразности создания ТСЖ, но после схем управляющей компании, как будто подсмотренных в книге "Золотой теленок", и такого жесткого противоборства нашего ТСЖ и "Городских усадеб" сомнений, что мы не зря все затеяли, не осталось. Времена административного ресурса никогда не пройдут, если не отстаивать свои права. Это наш дом. И закон, и правда на нашей стороне», — резюмирует Дмитрий Лощилин.
«Лента.ру» обратилась в ООО «ЭК «Городские усадьбы» за комментарием по поводу обоснованности жалоб жителей ЖК «Приоритет», но на момент публикации материала ответа не получила.
В Управлении информации и общественных связей ГУ МВД России по городу Москве «Ленте.ру» заявили, что по фактам правонарушений в отношении жителей ООО «ЭК «Городские усадьбы», перечисленных в запросе редакции, проводится проверка. Все вопросы касательно бездействия сотрудников правоохранительных органов в управлении проигнорировали.