Жилой дом Эдуарда фон Беренса, расположеный в Гусятниковом переулке, планируется выставить на аукцион для поиска арендатора по городской программе «1 рубль за 1 квадратный метр».
Победитель аукциона, который состоится в сентябре, получит право аренды на здание площадью 811 кв м, расположенное по адресу: Гусятников переулок дом 7, на 49 лет. Условием торгов по программе «1 рубль за 1 квадратный метр» является реконструкция здания арендатором в течение 5 лет. В частности, инвестор обязуется раскрыть и отреставрировать сохранившиеся печи и камины.
По выполнении обязательства для арендатора начинает действовать льготная ставка в 1 рубль за 1 кв м в год. До этого момента выплачивается ставка, установленная в ходе аукциона. Стартовый размер городовой арендной платы за дом составит 10,4 миллиона рублей, сообщает пресс-служба департамента Москвы по конкурентной политике. Предполагается, что в здании будет размещена гостиница, уточняют в ведомстве.
Жилой дом Эдуарда фон Беренса, построенный в 1880 году архитектором Фидлером представляет собой два симметричных строения, не объединенных главным корпусом. До революции в здании размещалась усадьба дворян Беренсов, после – коммунальные квартиры.
Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG:
Для инвесторов участие в программе «рубль за метр» - это в большей степени имиджевые проекты, рассчитанные скорее не на доходность, а на капитализацию объекта в будущем. Проблема - в очень существенных затратах на реставрацию подобного рода памятников. Поэтому сейчас подобных проектов мало, но в будущем их число будет, скорее всего, увеличиваться. Богатые предприниматели, меценаты могут инвестировать по причинам, порой довольно далеким от соображений экономической эффективности – имидж, выстраивание отношение с властями, любовь к истории и т.п. Хотя наверное, все зависит от конкретной ситуации и особенностей конкретного объекта.
Из примеров на слуху – можно вспомнить структуру ASG казанского предпринимателя Алексея Семина, которая вкладывается в подобные объекты в Казани, а сейчас и в усадьбы в Москве и Московской области.
Что касается перспектив реконструкции объекта под гостиницу, с точки зрения локации место очень хорошее – Чистые пруды, зеленая зона и т.п. По конструктиву дом, судя по общедоступной информации, деревянный. Поэтому проблемы по его приспособлению под гостиницу могут быть очень существенными. Если же исходить из площади, в здании возможна организация клубной небольшой гостиницы «для своих».
Марина Смирнова, партнер, руководитель отдела гостиничной недвижимости и туризма Cushman & Wakefield:
Схема «1 рубль за 1 кв.м», очевидно, работает, поскольку известно уже о 12 объектах культурного наследия, переданных инвесторам. С другой стороны, срок, прошедший с момента передачи (2012-2013 год), недостаточен для того, чтобы в переданных зданиях был развернут бизнес.
В целом, если говорить о реставрации небольших зданий для размещения в них гостиниц, это может быть перспективно для инвестора только при условии, что реализуется сеть объектов, поскольку в противном случае объем номерного фонда будет недостаточен для организации эффективного бизнеса. Если говорить о конкретном здании, то 800 кв.м. – это не больше 20 номеров. И нужно ухитриться организовать лобби, ресторан (или хотя бы зону для завтраков), разместить персонал и т.д. Заработать такая гостиница сможет не более 400-450 тыс. долларов в год (до выплаты налогов, амортизации и обслуживания кредита). Затраты на реконструкцию могут составить 3,5-5 млн. долларов, а может быть, и больше, поскольку здание старое, его состояние неизвестно. Плюс аренда порядка 300 тыс.долларов на период реконструкции. В общем, арендатор будет едва-едва сводить концы с концами, даже если после реконструкции аренда здания будет рассчитываться по минимальной ставке.
Борис Азаренко, генеральный директор компании Vesper:
Программа «рубль за метр» выгодна как для государства, так и для девелоперов. С одной стороны она позволяет снять с бюджета нагрузку по сохранению памятников культуры и привлечь для этого частные средства. С другой стороны, такая схема дает возможность девелоперам развивать проекты в локациях, где практически не осталось места для нового строительства. Программа «рубль за метр» интересна для бизнеса, но пока что не все девелоперы готовы реализовывать такие проекты. Реновация исторических зданий связана с риском возникновения непредвиденных расходов из-за обнаружения ранее не учтенных исторических элементов. Еще одной сложностью является то, что в России мало специалистов достаточно высокого для качественной реновации уровня, и инвестору приходится привлекать иностранных профессионалов в разных областях – архитекторов, дизайнеров, технических специалистов. Так, к проекту "Дом Гельриха" в Пречистенском переулке мы привлекли реставраторов Статуи свободы - бюро Swanke Hayden, а подсветкой в St.Nickolas – апартаментах в памятнике «Шереметьевское подворье» на Никольской улице рядом с Кремлем занималось британское бюро BDP.