2014 год стал ля загородного рынка периодом активного увеличения предложения. Развитие рынка шло быстрыми темпами, на рынок только за первое полугодие вышло 50 новых проектов. Могут ли застройщики рассчитывать на поглощение такого объема предложения в сегодняшних условиях, когда экономика не растет, а инвестировать население предпочитает в городскую недвижимость?
По данным компании Blackwood, представившей отчет за второе полугодие 2014 года, только во втором квартале на рынок вышло 26 новых поселков, в том числе – два элитных, что в принципе редкость для Подмосковья: элитное предложение в последние годы практически не пополняется. Спрос при этом остается очень осторожным, отмечают эксперты рынка, а в элитном сегменте наблюдается увеличение вторичного предложения, связанное с отъездами владельцев за границу на постоянное место жительства. «Дом» опросил участников загородного рынка, работающих в различных сегментах, чтобы узнать об основных трендах и получить прогноз развития ситуации.
Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have:
Элитный сегмент загородного рынка еще с 2013 года почти полностью парализован. Последние политические события привели к тому, что многие покупатели отложили крупные приобретения в России, в том числе и дорогих загородных домов. В результате сформировался достаточно большой объем отложенного спроса. Еще в 2012 году на рынок был выведен всего один элитный проект, в 2013 году новых элитных проектов не было вовсе. Даже на всегда динамичном Новорижском шоссе рынок сейчас почти полностью стоит. Причина в том, что в свое время крупные лендлорды получили десятки и сотни гектаров дешевой земли. В 2005-2010 на рынок вышло столько масштабных загородных проектов, что рынок не смог поглотить такой объем. Стагнация на Рублево-Успенском шоссе объясняется тем, что за последние три года многие владельцы домов эмигрировали в Великобританию и другие страны. Перед отъездом большинство из них решили избавиться от неликвидной и требующей больших эксплуатационных расходов загородной недвижимости, оставляя на всякий случай одну-две квартиры в Москве.
Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость:
Основная тенденция года – застройщики стремятся удешевить продукты за счет сокращения площадей и ухода в отдаленные зоны Подмосковья. Постоянно совершенствуются инструменты для облегчения процесса покупки: разрабатываются ипотечные программы, гибкие схемы рассрочек. Относительно участков с подрядом, таунхаусов и коттеджей основным инструментом конкуренции становится качество проектов. В сегменте участков без подряда – остается цена. До конца года ситуация кардинально не изменится. Возможен незначительный всплеск спроса в связи с оживлением деловой активности осенью. Изменения могут коснуться ипотеки, но в долгосрочной перспективе – к 2015 году она предположительно подорожает в связи с возникающими сложностями у Российских банках при получении кредитов на Западе.
Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс»:
Новых ярких тенденций в первом полугодии мы не наблюдали - количество сделок находилось на прогнозируемом уровне, ни провала продаж, ни бурного роста спроса не было. Несмотря на экономические и политические перипетии начала года, люди активно интересовались возможностью приобретения загородного жилья, при этом ажиотажа на рынке, о котором много говорили в связи с ростом инвестиционного спроса на недвижимость, на самом деле, мы также не увидели. Слухи о том, что люди покупают все подряд, скорее формируются самими девелоперами и связаны с понятным желанием «подстегнуть» покупателей.
Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН»:
Основная тенденция этого года на рынке загородной недвижимости – это качественное изменение структуры этого рынка, в первую очередь за счет географии. Сегодня территории в пределах 30 км от МКАД преимущественно развиваются за счет многоэтажного и малоэтажного строительства многоквартирного жилья.
Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
Если говорить о ближайшей перспективе (до года), на рынке будет наблюдаться не понижающийся спрос на многоквартирную застройку и рост интереса к сегменту индивидуального строительства. Что касается последнего, то мы ожидаем активизацию спроса на недорогие дома, коттеджи и земельные участки.
Если рассматривать перспективу 2-3 лет, то из прогнозируемых тенденций можно отметить:
• строительство и развитие транспортной инфраструктуры в Московском регионе
• стирание границ и начало возможного объединения Полмосковья и Москвы
• рост активности на рынке Новой Москвы
• смещение сектора индивидуальной застройки далее 30 км от МКАД