Правительство Москвы обязало девелоперов строить объекты сопутствующей инфраструктуры за свой счет, и на безвозмездной основе передавать их городу в течении одного месяца с момента ввода в эксплуатацию. Речь идет о предусмотренных документами градопланирования объектах, для которых не разработана адресная инвестиционная программа. Об этом говорится в опубликованном в «Вестнике мэра и правительства Москвы» законопроекте, который вызвал большой общественный резонанс среди столичных девелоперов.
В целом эксперты признают, что документ закрепляет существующую практику взаимодействия инвесторов с городом при строительстве жилых комплексов. Однако они обеспокоены перекладыванием затрат по возведению объектов инфраструктуры на их плечи, и считают наиболее благоприятным выходом из ситуации совместную работу с городскими властями. Некоторые пункты постановления, по их мнению, сформированы не достаточно четко, что в дальнейшем может создать трудности при передаче таких объектов городу.
«Постановление №671-ПП от 18 ноября 2014 года соответствует букве и духу проекта, который был опубликован еще полгода назад на сайте Москомстройинвеста. Существенных изменений проект не претерпел, а это означает, что либо слухи о всесилии строительного лобби сильно преувеличены, либо по-другому заниматься капитальным строительством в Москве действительно нельзя», — комментирует норму генеральный директор компании Strategy & Development Дмитрий Земсков.
Как следует из текста документа, таким образом столичные власти позаботились о комплексности городской застройки, причем не за счет городского бюджета. Однако не все эксперты уверены, что эту проблему можно решить силами застройщиков.
«Любой инвестор стремится увеличить свою выгоду, снижая себестоимость и внешне повышая привлекательность объектов. Можно предположить, что инвесторы постараются снизить влияние новых обременений. Ожидать грамотных дорожных развязок, а также качественных социальных объектов не приходится. Стоит спросить, какая инфраструктура нужна городу, полноценные поликлиники или достаточно фельдшерских пунктов?» — сообщает руководитель направления стоимостного контроля в строительстве ГК «Спектрум» Денис Калинин.
Больше всего инвесторов беспокоит повышение затрат на строительство, которое неизбежно скажется на прибыли от реализации проекта и повлечет рост цен для конечного покупателя. По утверждению партнера «Химки Групп» Дмитрия Котровского, девелоперу строительство инфраструктурного метра обходится не дешевле жилого, а если проект нетиповой, то и дороже.
«Расходы на инфраструктуру девелопер будет закладывать в стоимость квадратного метра, что повысит цену продажи относительно среднерыночной на 20-40 процентов, уводя объект все дальше от доступного и комфортного жилья», — называет порядок цен Дмитрий Котровский.
«Условно спокойно к нововведению могут отнестись крупные инвесторы, реализующие проекты комплексного освоения территорий объемом от 250 до 300 тысяч квадратных метров. Для них повышение стоимости составит около 10 процентов. Для небольших проектов обременение в виде школы за 150 миллионов рублей может существенно повлиять на конечную стоимость квадратных метров. У них отсутствует возможность безболезненно «размазать» дополнительные затраты в размере 15 процентов и выше, что повлияет на инвестиционную привлекательность проектов и на возможность их реализации в условиях конкуренции», — поясняет Денис Калинин.
Изменения действительно больше всего ударят по небольшим компаниям, устранение которых от крупных инвестиционных проектов также выгодно городу. «Скорее всего, столичные власти хотят, чтобы в ситуации экономической нестабильности сомнительных застройщиков на рынке стало меньше. В платежеспособности крупных игроков сомневаться не приходится, с ними риск недостроя минимален. В Москве сейчас основная застройка будет проходить на территории промышленных зон с большими объемами строительства. И уже сейчас на такие проекты выбираются только крупные застройщики», — предполагает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.
На отсутствие единых правил игры на рынке недвижимости сетует и председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, генеральный директор Ассоциации «Мегапир» Александр Каньшин: «Социальные объекты надо сдавать в привязке к сдаче жилья, но где взять средства на их возведение, например, застройщикам с ограниченным ресурсом кредитования в банках? Власть иногда осуществляет свою инвестиционную активность через так называемый мобилизационный механизм, неоправданно высоко повышая налоги и всевозможные сборы, что оказывает серьезное негативное воздействие на экономику».
Тревогу у девелоперов вызывает тот факт, что в постановлении идет речь как о планируемой застройке, так и уже существующей. «На стадии реализации девелоперам остается надеяться, что их не обяжут пересогласовывать в градостроительной земельной комиссии свои обязательства перед городом. А вот проекты на стадии пре-девелопмента оказались в гораздо худшем положении», — говорит директор департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская.
На свой лад правительство Москвы позаботилось о застройщиках, которые не предусмотрели социальное строительство. «При невозможности размещения объекта инфраструктуры на земельном участке, находящемся в собственности заинтересованного лица» с одобрения градостроительной земельной комиссии Департамент городского имущества предоставит нужный участок в аренду. Однако инвесторам придется соблюдать осторожность: если до истечения срока договора аренды они не успеют возвести оговоренные объекты, землю придется вернуть, причем, «в том состоянии, в котором он его получил».
«Я слабо представляю возврат площадки при наличии обременений в виде проданных контрактов, поскольку очень часто строительство объектов инфраструктуры относят ближе к концу реализации проекта», — комментирует данное положение коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.
«Непонятно, насколько изменится арендная плата за участок, используемый под строительство? До сих пор, в большинстве случаев практика предусматривала включение платежей за объекты инфраструктуры в общую ставку аренды. Если ставка аренды останется неизменной, а расходы за объекты инфраструктуры будут облагаться по дополнительной ставке, то они станут дополнительной статьей затрат для девелопера.», — выражает опасения генеральный директор компании «Реалист» Евгений Редькин.
Заботясь о повышении привлекательности инвестиционных проектов, многие застройщики по собственной инициативе возводят в жилых кварталах школы и детские сады. Причем они действуют с опережением законодательства, и Минстрою приходится поспевать за ними, разрабатывая нормативы, которые позволят строить более современные образовательные учреждения. Такие уверены уверены,что новый законопроект не станет для них тяжким бременем.
«В большинстве районов старой Москвы наблюдается дефицит мест в детских учебных заведениях и проблемы с транспортной доступностью. Строительство масштабных жилых комплексов может ухудшить эту ситуацию. Многие девелоперы уже сейчас самостоятельно строят все необходимые инфраструктурные объекты — постановление законодательно закрепит и структурирует сформировавшуюся тенденцию. Поэтому серьезного изменения ситуации на рынке недвижимости постановление столичных властей не вызовет», — говорит вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова.
«Инвестор, приходя на площадку, изначально не заинтересован в ущемлении социальной инфраструктуры, которая делает среду проживания более комфортной, следовательно, повышает востребованность проекта в целом. Сегодня не редки случаи, когда девелопер при сложной транспортной доступности участка развивает за свой счет и внешние транспортные сети», — подтверждает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.
«На сегодняшний день согласование практически любого проекта было невозможно без принятия застройщиком подобных обязательств. Более того, платежи за инфраструктуру существуют при любой форме взаимодействия застройщика и города. Они предусмотрены при заключении как инвестиционного контракта, так и договора освоения застроенной территории», — замечает Евгений Редькин.
Однако даже признающие необходимость строительства сопутствующей инфраструктуры застройщики не всегда готовы единолично нести это бремя. По их мнению, поддержка города просто необходима, особенно если речь идет о развитии дорожной сети.
«Масштабные задачи лучше решать в формате диалога с городом, который зачастую обладает большей властью в реализации подобных проектов. Внося платеж за смену вида разрешенного использования, инвестор рассчитывает на то, что хотя бы часть этих денег будет направлена на развитие инфраструктуры. Намерения города развивать транспортную и социальную сферы, безусловно, позитивны, но такие проблемы логичнее решать совместно», — утверждает генеральный директор Storm Properties Надежда Башбынар.
«Идеальное взаимодействие строится на принципах частно-государственного партнерства, когда девелопер строит необходимый жителям социальный объект и передает его городу, получая за это преференции по аренде, подключению к инженерным сетям всего комплекса с инфраструктурой, и снижению налоговой нагрузки. В этом случае застройщик снизит расходы на строительство всего объекта до 15-25 процентов и сможет сохранить уровень цен, необходимый для сохранения экономики проекта, и даже сделать стоимость квадратного метра более доступной», — соглашается Дмитрий Котровский.
Плюсом постановления эксперты считают то, что оно регламентирует передачу социальных объектов городу, кроме того, может уменьшить налогооблагаемую прибыль застройщика.
«До недавнего времени многие застройщики строили инфраструктурные объекты и передавали их на баланс города, получая компенсацию за строительство, хотя иногда возникали и спорные ситуации, когда город отказывался принимать на баланс новые объекты. Застройщики выходили из положения за счет передачи объекта частным компаниям, поскольку заниматься непрофильным бизнесом было бы для них весьма обременительно. Новое проставление систематизирует данные отношения и позволит свести к минимуму число спорных ситуаций между городом и девелоперами», — поясняет заместитель генерального директора Est-a-Tet Владислав Луцков.
«В сложившейся практике при передаче городу дорог и объектов инфраструктуры застройщик платил налог на прибыль. Новая норма позволяет отнести расходы на создание объектов дорожной и социальной инфраструктуры к себестоимости строительства, если они получили одобрение Градостроительно-земельной комиссии. А это означает в дальнейшем зачет налога на добавленную стоимость и снижение общей суммы налога на прибыль. Тем не менее, не стоит забывать о том, что порядок и объем строительства объектов инфраструктуры еще не прописан, а значит в условиях непрозрачности и определяться будут ГЗК с определенной степенью субъективности», — предостерегает генеральный директор «Экспертной Инжиниринговой Компании» Должников Сергей.
Из текста постановления остается неясным, какие санкции будут применяться к его нарушителям. «Скорее всего, при отказе от строительства обременяющих объектов, девелопер просто не сможет получить разрешение на строительство или предшествующие ему документы», — предполагает директор департамента стратегического развития NAI Becar Константин Королев.